Since the publication of Law 7/1995 of 6th April, this matter has aroused a great deal of controversy among apartment owners in tourist areas throughout the Canary Isles.

1. Can I rent out my apartment in the Canary Isles to tourists?

Since the publication of Law 7/1995 of 6th April, this matter has aroused a great deal of controversy among apartment owners in tourist areas throughout the Canary Isles.

There is no law in our legal system that expressly prohibits the letting of property in the Canary Isles. However, we should bear in mind that given the special strategic situation of the Canaries as a tourist destination, certain types of rentals and particularly those destined for tourists are protected by our Autonomous legislation.

In view of this, Law 7/1995 of 6th April for the regulation of tourism in the Canary Isles distinguishes between two types of rentals (art. 42 section b):

a) Private rentals regulated by state legislation (Law 29/1994 of 24th November for Urban Rentals and Civil Law): house rentals and rentals for non-residential uses (second home, short-term stays, and business premises)

b) Holiday rentals for tourist accommodation regulated by Law 7/1995 of 6th April for the Regulation of Tourism in the Canary Isles.

Given the vital importance of tourism in the Canary Isles, this second group enjoys special administrative protection.

Because of legal requirements, holiday rentals to tourists are subject to the principle of unity of exploitation and to stringent fines when properties are rented secretly or illegally without the compulsory administrative permits which allow holiday rentals.

2. What does the principle of unity of exploitation refer to?

This is defined in Article 38 of Law 7/1995.

According to this Law, unity of exploitation is understood to be the requirement that a sole corporate entity be responsible for the holiday rentals in each residential complex or group of constructions, buildings or part of these, corresponding to any of the accommodation possibilities envisaged in this Law.

Only those “companies” who are registered with the Canarian Government and who hold the compulsory permits may let holiday apartments for tourist accommodation in the Canary Isles. 

Private owners may only offer their own apartments through registered tourist companies. This does not mean that private owners are not allowed to let their properties in accordance with national legislation, merely that they may only do so for “non-touristic” purposes.

3. What is the definition of a tourist?

Article 15 of the law defines a tourist as anyone who uses tourist establishments or goods or who receives or contracts the services offered by this type of company as a client.

Therefore, if we consider a tourist to be someone who travels for pleasure to a tourist destination and who stays in an establishment where they receive certain services (accommodation, food, excursions, etc.) for a short holiday period, we must logically exclude those people who stay in our apartment without paying either because they are family or friends.

Consequently, although their property is located in a tourist complex, nothing prevents the owner using it for whatever purpose, as long as it is not used offered to potential clients/tourists in any way (agencies, Internet, media, etc.).

Evidently if we want to rent our property as holiday accommodation for tourists, we must offer it to the company who holds the exploitation licence in the complex, community or building where the apartment is located.

4. What are the fines for renting holiday apartments to tourists illegally?

The following scale of fines is imposed for the illegal renting of holiday apartments:

a) For minor offences, up to 1,500€.
b) For serious offences: between 1,500 and 30,000€.
b) For very serious offences: between 30,000 and 300,000€.

Very serious offences for tourist activity are those where:

holiday apartments are being let to tourists by anyone who has not registered with the General Registry of tourist companies, activities and establishments or who does not hold the compulsory licences and permits for the undertaking of tourist activities as regulated by the Law for the Regulation of Tourism.

Jose Escobedo
Abogado - Lawyer

.(JavaScript must be enabled to view this email address)
C.C San Eugenio local 81
Playa de las Américas, Tenerife
España (Spain).
www.escobedo.net
www.spanishlaw.info

ALL CANARY ISLANDS LAWS REF. TOURISM

1. Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.[PDF]
2. Ley 2/2002, de 27 de marzo , de establecimiento de normas tributarias y de medidas en materia de organización administrativa, de gestión, relativas al personal de la Comunidad Autónoma de Canarias y de carácter sancionador.
3. Ley 6/2001, de 23 de julio , de medidas urgentes en materia de ordenación del territorio y del turismo de Canarias.
4. Ley 2/2000, de 17 de julio , de medidas económicas, en materia de organización administrativa y gestión relativas al personal de la Comunidad Autónoma de Canarias y de establecimiento de normas tributarias.
5. Ley 5/1999, de 15 de marzo , de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
6. Ley 7/1997, de 4 de julio , de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril , de Ordenación del Turismo de Canarias.
7. Ley 2/1996, de 8 de julio de creación del Colegio Profesional de Diplomados y Técnicos de Empresas y Actividades Turísticas de Canarias. (Ver Normativa estatal B.O.E. de 2 de agosto de 1996)
8. Ley 7/1995, de 6 de abril , de Ordenación del Turismo de Canarias. 
Decretos
1. DECRETO 75/2005, de 17 de mayo , por el que se regula el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos, así como el sistema de información turística y se aprueba el sistema informático que les da soporte.  [ PDF ]
2. DECRETO 11/2005, de 15 de febrero , por el que se crea la Red Canaria de Senderos y se regulan las condiciones para la ordenación, homologación y conservación de los senderos en la Comunidad Autónoma de Canarias. [PDF]
3. DECRETO 84/2004, de 29 de junio , por el que se aprueba el Reglamento Orgánico de la Consejería de Turismo. [PDF]
4. DECRETO 289/2003, de 9 de diciembre , por el que se suspende la entrada en vigor del Decreto 98/2003, de 21 de mayo, regulador de las medidas mínimas de seguridad y protección que han de cumplir las playas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
5. Decreto 98/2003, de 21 de mayo , regulador de las medidas mínimas de seguridad y protección que han de cumplir las playas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
6. Decreto 20/2003, de 10 de febrero , por el que se modifica el Decreto 305/1996, de 23 de diciembre, sobre dedidas de seguridad y protección contra incendios en establecimientos turísticos alojativos.
7. Decreto 187/2001, de 3 de octubre , por el que se regulan las condiciones especiales que han de cumplir los hoteles de cinco estrellas para entenderse comprendidos en el supuesto previsto en el artículo 2.4.e).2) de la Ley 6/2001, de 23 de julio.  ?Derogado
8. Decreto 127/2001, de 5 de junio , por el que se regulan las Directrices de Ordenación.
9. Decreto 126/2001, de 28 de mayo , por el que se suspende la vigencia de las determinaciones turísticas de los Planes Insulares de Ordenación y de los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico.
10. Decreto 10/2001, de 22 de enero , por el que se regulan los estándares turísticos.
11. Decreto 4/2001, de 12 de enero , por el que se acuerda la formulación de las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias.
12. Decreto 178/2000, de 6 de septiembre , por el que se regulan las actividades de observación de cetáceos.
13. Decreto 168/2000, de 24 de julio , por el que se regula la concesión de la distinción “Importantes del Turismo” de la Comunidad Autónoma de Canarias.
14. Decreto 135/2000, de 10 de julio , por el que se regulan las agencias de viajes
15. Decreto 95/2000, de 22 de mayo , por el que se aprueba definitivamente la revisón parcial del Plan Insular de Ordenación de Lanzarote (P. I. O. L.)
16. Decreto 39/2000, de 15 de marzo, por el que se modifica el anexo I, letra c, apartado g), del Decreto 18/1998, de 5 de marzo, de regulación y ordenación de los establecimientos de alojamiento de turismo rural.
17. Decreto 42/2000, de 20 de marzo, por el que se modifica el Decreto 80/1999 de 6 de mayo, que regula los Centros que impartan enseñanzas de navegación de recreo.
18. Decreto 121/1999, de 17 de Junio, por el que se regulan las Conferencias Sectoriales canarias de competencias y funciones transferidas y delegadas a los Cabildos Insulares.
19. Decreto 116/1999, de 25 de mayo, por el que se autoriza la adscripción de la Escuela de Turismo del Cabildo Insular de Lanzarote a la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, como Escuela Universitaria para la impartición de la diplomatura en turismo.
20. Decreto 108/1999, de 25 de mayo, por el que se suspende el otorgamiento de licencias de obras que supongan la creación de nueva oferta turística alojativa en Lanzarote.
21. Decreto 109/1999, de 25 de mayo, por el que se regula el régimen de creación y funcionamiento de los Colectivos de Escuelas Rurales.
22. Decreto 18/1998, de 5 de marzo, de regulación y ordenación de los establecimientos de alojamiento de turismo rural.
23. Decreto 93/1998, de 11 de junio, por el que se establecen los criterios y el procedimiento para declarar la no sujeción a la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, de empresas, actividades o establecimientos que no tengan carácter turístico.
24. Decreto 176/1997, de 24 de julio, por el que se regulan las agencias de viajes.  ?Derogado
25. Decreto 272/1997, de 27 de noviembre, sobre regulación de los alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido.
26. Decreto 59/1997, de 30 de abril, por el que se regulan las actividades turístico-informativas.
27. Decreto 100/1997, de 26 de junio, de modificación del Decreto 256/1996, de 26 de septiembre, por el que se regula el Consejo Canario de Turismo.
28. Decreto 305/1996, de 23 de diciembre, sobre medidas de seguridad y protección contra incendios en establecimientos turísticos alojativos.
29. Decreto 39/1997, de 20 de marzo, por el que se modifica el Decreto 305/1996, de 23 de diciembre, sobre medidas de seguridad y protección contra incendios en establecimientos turísticos alojativos, y se corrigen los errores materiales.
30. Decreto 282/1996, de 22 de noviembre, por el que se regulan las conferencias sectoriales de responsables turísticos.
31. Decreto 256/1996, de 26 de septiembre, por el que se regula el Consejo Canario de Turismo.
32. Decreto 190/1996, de 1 de agosto, regulador del procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora en materia turística y de la inspección de turismo.
33. Decreto 168/1996, de 4 de julio, por el que se regulan las características de las hojas de reclamaciones y el procedimiento de tramitación de las quejas y reclamaciones.
34. Decreto 281/1995, de 11 de septiembre, del Reglamento Orgánico de la Consejería de Turismo y Transportes.
35. Decreto 4/1996, de 12 de enero, por el que se autoriza a la Universidad de La Laguna y a la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria a impartir enseñanzas conducentes a la obtención de nuevas titulaciones oficiales.
36. Decreto 216/1990, de 18 de octubre, por el que se crea la Escuela Oficial de Turismo de Canarias.
37. Decreto 67/1996, de 18 de abril, del Reglamento Regulador del Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos.  ?Derogado
38. Decreto 23/1989, de 15 de febrero, sobre Ordenación de Apartamentos Turísticos, y corrección de errores, de fecha 28 de Abril de 1989.
39. Decreto 165/1989, de 17 de julio, sobre requisitos mínimos de infraestructura en alojamientos turísticos.  ?Derogado
40. Decreto 149/1986, de 9 de octubre, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros y corrección de errores, de fecha 17 de Noviembre de 1986.