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Abogado Español (Tenerife) bilingue: ESPAÑOL - INGLES con 20 años de experiencia en Derecho Internacional Privado Civil y Mercantil (litigios).
Mi despacho está situado en el Sur de la Isla de Tenerife, Islas Canarias, España.
En este Blog encontrará toda la actualidad jurídica 24 horas al día y 365 días al año. El contenido de mi BLOG tiene un enfoque eminentemente práctico. Diariamente reviso las mejores revistas especializadas y selecciono los mejores artículos y noticias sobre derecho inmobiliario, familia, sociedades, fiscalidad, consumo y cualquier otro tema de interés.
SERVICIOS JURIDICOS ESPECIALIZADOS
Trato personalizado a todos nuestros clientes on especial atención y cuidado en todos los detalles de los asuntos que nos son encomendados.
IDIOMAS:
La actividad diaria de mi despacho se lleva a cabo simultaneando el uso del ESPAÑOL e INGLES tanto a nivel personal como en nuestra correspondencia.
AREAS DEL DERECHO:
El Derecho Civil, Mercantil e Internacional Privado son las áreas del derecho en las cuales centro mi actividad diaria .
ACTIVIDAD JUDICIAL:
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Una mayoría de españoles sigue pensando que la Justicia es tan lenta que más vale no acudir a ella. El IV Barómetro de la Abogacía, elaborado por Metroscopia, así lo demuestra. Quizá por ello no extraña otra de las conclusiones que aparecen en él: los ciudadanos valoran más al abogado por su capacidad de llegar a acuerdos que por su experiencia a la hora de litigar.
El estudio sociológico presentado hoy por el presidente del Consejo General de la Abogacía, Carlos Carnicer, y José Juan Toharia, presidente de Metroscopia, pone de relieve que un 62% de los ciudadanos valora especialmente en los letrados su capacidad para buscar un acuerdo razonable que ponga fin a la disputa, frente al 35% que se decanta, a la hora de elegirlo, por su experiencia en juicios para tratar de conseguir el máximo posible.
La actual coyuntura económica ha supuesto un incremento de la morosidad, cuyo porcentaje viene incrementándose irremediablemente desde el año 2008.
Los ficheros de morosos son una realidad instaurada en nuestro tráfico jurídico y económico, en definitiva, mercantil. Sin embargo, en muchas ocasiones, tales ficheros, son utilizados por las empresas inscriptoras como un mecanismo en cierta manera coercitivo, para forzar el pago del sujeto inscrito, entendiéndose éste en su amplia extensión, es decir, bien persona física o bien persona jurídica.
La preocupación principal e inquietante para los consumidores es o debe ser, cuando se conculca la veracidad de la inscripción, en el sentido, de su improcedencia bien por la inexistencia de la causa que la sustenta, por lo tanto, la inexistencia de la deuda o bien por la imprecisión de los términos con los que la inscripción se expresa.
Los supuestos típicos de esta causa de disolución son los casos de sociedades constituidas por dos socios o grupos de socios paritarios que estén enfrentados, cuando ello impida el normal funcionamiento de la junta; o aquellos otros en los que media una actuación sistemática de la minoría, bloqueando la adopción de acuerdos aprovechándose de la existencia de “quorum” reforzados establecidos al socaire de la libertad estatutaria.
La paralización de los órganos sociales como causa de disolución de la sociedad viene recogida en el actual art. 363.1 c) del RDLeg. 1/2010, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Sociedades de Capital. Antes de la aprobación del citado texto legal podíamos encontrar dicho precepto en el art. 104.1 c) de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y el 260.3.º de la Ley de Sociedades Anónimas, ambas derogadas por el Real Decreto Legislativo.
Según la jurisprudencia, esta causa de disolución contiene dos matices: en primer lugar, que lo que el citado precepto exige es que la paralización fuese de tal entidad que resultase imposible el funcionamiento del órgano social, por lo que aquella debería ser de carácter permanente e insuperable, haciendo absolutamente imposible la marcha de la sociedad. En segundo lugar, que normalmente al órgano social al que debería afectar la situación de colapso sería al deliberante, es decir, a la junta general de socios, por imposibilidad de la adopción de acuerdos en el seno de la misma, toda vez que, en principio, solamente este órgano puede paralizarse de forma insuperable, ya que el bloqueo del órgano de administración se podría resolver por la actuación de la junta (en su caso, constituida con el carácter de universal o convocada judicialmente), mediante la adopción de las decisiones oportunas (cambiando el régimen de administración o cesando a los administradores y nombrando a otros), lo que a la inversa no cabe.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-7-2011
Se discute si la oferta incluida en un folleto de publicidad, relacionada con las vistas que va a tener una vivienda, debe ser considerada como una mera función de promoción o si, por el contrario, su contenido forma parte del contrato de compraventa y debe ser cumplido por el vendedor.
En el caso concreto debatido, se trataba de una vivienda que, según el folleto publicitario, iba a tener vistas a un campo de golf, al mar y a la montaña, si bien, una vez terminada la construcción, dichas vistas solo son factibles desde las terrazas, pero no desde el salón y los dormitorios, según se publicitaba.
El Tribunal Supremo considera que, pese a que esa circunstancia no limita el uso de la vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores, hasta el punto de que, de haber conocido las circunstancias reales, no hubieran adquirido la vivienda, incumplimiento que no puede ser compensado con una indemnización y que es causa que justifica la resolución del contrato.
Nuevo Reglamento (UE) 1259/2010, del Consejo, de 20 de diciembre de 2010
Cooperación Reforzada en el Ámbito de la Ley aplicable al Divorcio y a la Separación Judicial
Órgano emisor: Consejo de la Unión Europea
Publicación: DOUE L n.º 343, de 29 de diciembre de 2010
Entrada en vigor: 30 de diciembre de 2010
Aplicación: A partir del 21 de junio de 2012 (excepto el art.17, aplicable a partir del 21 de junio de 2011)
Este Reglamento pretende “crear un marco jurídico claro y completo en materia de ley aplicable al divorcio y a la separación judicial en los Estados miembros participantes, garantizar soluciones adecuadas para los ciudadanos en términos de seguridad jurídica, previsibilidad y flexibilidad, e impedir situaciones en las que uno de los cónyuges solicite el divorcio antes que el otro con el fin de que el procedimiento se rija por una ley determinada que dicho cónyuge estime más favorable a la protección de sus intereses”.
Se aplicará en las situaciones que impliquen un conflicto de leyes, al divorcio y a la separación judicial.
Sin embargo, no se aplicará a los siguientes asuntos, aun cuando se planteen como mera cuestión prejudicial en el contexto de un procedimiento de divorcio o separación judicial:
a) Capacidad jurídica de las personas físicas.
b) Existencia, validez o reconocimiento de un matrimonio.
c) Nulidad matrimonial.
d) Nombre y apellidos de los cónyuges.
e) Consecuencias del matrimonio a efectos patrimoniales.
f) Responsabilidad parental.
g) Obligaciones alimentarias.
h) Fideicomisos o sucesiones.
REGLAMENTO (UE) nº 1259/2010 del Consejo, de 20 de diciembre de 2010, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la ley aplicable al divorcio y a la separación judicial
Las reclamaciones a los administradores de dichas sociedades son cada día más numerosas, tanto por actuaciones culpables en el ejercicio de su cargo como por cuestiones objetivas en las que no ha mediado actuación negligente alguna. La que tratamos es la que viene regulada en el art. 135 del Real Decreto Legislativo 1564/1989, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas (por remisión del art. 69 de la Ley 2/1995, de Sociedades de Responsabilidad Limitada), en ocasiones llamada de responsabilidad individual de los administradores.
La Ley de Sociedades Anónimas rubrica el art. 135 como “Acción individual de responsabilidad” que tiene como bien jurídico protegido el patrimonio del socio o del tercero, y su eficacia depende de la existencia de un acto del administrador y una lesión directa a los intereses del tercero demandante, que como parte perjudicada ha de probar que el acto se ha realizado en concepto de administrador y que existe un nexo causal entre los actos u omisiones de éste y el daño que se le ha producido. En definitiva, es una responsabilidad basada en la concurrencia de un comportamiento doloso o culposo del administrador y un daño provocado por dicha conducta.
Al concurso culpable se refiere el art. 164.1 LC que señala que el concurso se calificará como culpable cuando en la generación o agravación del estado de insolvencia hubiera mediado dolo o culpa grave del deudor o, si los tuviere, de sus representantes legales y, en caso de persona jurídica, de sus administradores o liquidadores, de derecho o de hecho.
El legislador ha tenido en cuenta, como presupuesto básico para la calificación, la situación de insolvencia del deudor, para luego examinar si su conducta ha tenido incidencia en la causación o agravamiento de la insolvencia; de esta manera, sólo estaremos en presencia del concurso culpable si el deudor ha participado en la causación o agravación del estado de insolvencia. No obstante, se requiere un requisito adicional para que el concurso pueda ser calificado como culpable, y es que el deudor haya actuado de forma dolosa o con culpa grave.
El art. 164.2 LC establece los supuestos en los que “en todo caso” se calificará como culpable el concurso y son presunciones “iuris et de iure” sobre las que no se admiten prueba en contrario, y la acreditación de estas circunstancias conlleva necesariamente la calificación del concurso como culpable.
Sin embargo, las presunciones del art. 165 LC son del tipo “iuris tantum” y suponen comportamientos omisivos por parte del deudor que entrañan, salvo prueba en contra, la existencia de dolo o culpa grave. Pero se exige, además, que se aporte la prueba de la existencia de relación de causalidad entre estas omisiones contempladas en la Ley y la generación o la agravación de la insolvencia.
AP Madrid, Sec. 28.ª, 2-10-2009
STS, Sala Primera, de lo Civil, 19-1-2010
Se establece como doctrina jurisprudencial que para determinar la existencia de desequilibrio económico generador de la pensión compensatoria deberán tenerse en cuenta básicamente, entre otros, los siguientes parámetros:
– La dedicación a la familia.
– La colaboración con las actividades del otro cónyuge.
– El régimen de bienes a que ha estado sujeto el patrimonio de ambos.
– E incluso su situación anterior al matrimonio.
Se pone de relieve que las circunstancias contenidas en el art. 97.2 CC tienen una doble función: a) actuar como factores integrantes del desequilibrio y, una vez determinada su concurrencia, b) serán elementos que permitirán fijar la cuantía de la pensión.
De este modo el Juez deberá estar en disposición de decidir sobre tres cuestiones: 1) si se ha producido desequilibrio, 2) cuál es la cuantía de la pensión y 3) si ésta habrá de ser definitiva o temporal.
En esta Sentencia el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas resuelve una cuestión prejudicial planteada por la Audiencia Provincial de Salamanca.
En consonancia con la Directiva 85/577/CEE, de protección de consumidores, que, con la finalidad de evitar el riesgo que se deriva de las circunstancias que rodean la celebración de contratos fuera de los establecimientos comerciales, exige que el comerciante informe al consumidor por escrito de su derecho a rescindir el contrato, el Tribunal de Justicia se pronuncia manifestando que un Juez nacional puede declarar nulo de oficio un contrato de compraventa en el que no se haya informado al consumidor del tiempo del que dispone para renunciar a la operación comercial llevada a cabo fuera del establecimiento mercantil, aun en el caso de que no se haya solicitado dicha nulidad ante los órganos jurisdiccionales nacionales competentes.
Como recuperar la posesión de la vivienda alquilada.
Con las últimas reformas, se ha producido un cambio bastante significativo en estos procesos.
EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO. FALTA DE PAGO DE RENTA O CANTIDADES DEBIDAS
Con las últimas reformas, se ha producido un cambio bastante significativo en estos procesos previstos en el art. 249.1.1.º de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil. En concreto:
1.El art. 21.3. Cuando haya transacción, conforme al art. 447, de no cumplirse con el plazo de desalojo, la misma quedará sin efecto y se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámites y sin notificación alguna.
2.El art. 22.4 prohíbe la enervación cuando se haya requerido al deudor con un mes de antelación.
3.El art. 33.3 establece que cuando se solicite el reconocimiento de la asistencia gratuita el Tribunal requerirá de inmediato a los Colegios Profesionales. Se incluye el apartado 4 obligando a que la petición de justicia gratuita sea en el plazo de tres días desde que se recibe la demanda.
4.El art. 155.3 determina que el domicilio en estos supuestos será el del piso o local arrendado. En caso de personas jurídicas, también se podrá demandar en el domicilio del administrador, gerente o apoderado.
5.El art. 161.3 ratifica lo anterior y permite la entrega de la comunicación a cualquier empleado o familiar mayor de 14 años o bien al conserje de la finca si lo hubiere.
6.En el art. 164 se contempla que cuando se halle el arrendatario en el domicilio del piso o local, u otro que se hubiese señalado, se fijará la cédula sin más trámites en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
7.Art. 220.2. En condena de futuro que se haya solicitado, llevará consigo la condena a satisfacer también las rentas devengadas con posterioridad a la demanda hasta la entrega de la posesión.
8.Art. 251, regla 9.ª, que determina que la cuantía en los juicios sobre arrendamiento de bienes será un año de renta, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de renta o cantidades debidas, en cuyo caso será la que corresponda.
9.Art. 252, regla 2.ª. La cuantía en las acumulaciones de desahucio por falta de pago o expiración del término vendrá determinada por la acción de mayor valor.
10.El art. 437.3 abre la posibilidad de que en los desahucios por falta de pago o expiración del término el arrendador esté dispuesto a condonar todo o parte de la deuda condicionada a que el arrendatario desaloje la vivienda o local voluntariamente en el plazo que se indique, que no podrá ser inferior a 15 días desde la notificación de la demanda.
11.El art. 438.3.3.ª permite la acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas en el juicio verbal, con independencia de la cuantía.
12.El art. 440.3 se modifica para incluir el supuesto de condonación de deuda y desalojo voluntario, además de obligar al Tribunal a fijar en el auto de admisión día y hora para el lanzamiento, que será inferior al mes, siempre que no recurra.
13.Sólo se permitirá como prueba al demandado acreditar haber abonado la deuda o efectuada la correspondiente enervación, conforme el artículo 444, apartado 1, de ahí que este proceso no tenga la consideración de «cosa juzgada», a los efectos del art. 447.2.
14.El art. 447.1 establece que los Tribunales dictarán Sentencia en el plazo de cinco días cuando se trata de desahucio de finca urbana. En las sentencias con allanamiento a que refieren los arts. 437 y 440, se fijará igualmente plazo de ejecución, que no será superior a 15 días.
15.El art. 549.3 determina que no será necesaria la tramitación normal de la ejecución y que en los desahucios bastará la solicitud de la sentencia. En el párrafo 4 reitera que no será necesario el plazo de espera del art. 548.
16.El art. 703.4 contempla la posibilidad de la entrega de la posesión efectiva de la finca arrendada por el arrendatario, en cuyo caso el Tribunal dictará Auto declarando ejecutada la Sentencia.
17. Cuando el arrendatario esté en situación de administración concursal, conforme la Ley 22/2003, con entrada en vigor el 1 de septiembre de 2004, el artículo 70 de la misma concede unas posibilidades antes de la declaración del concurso muy especiales, en concreto, la posibilidad de rehabilitar el contrato hasta el mismo momento del lanzamiento y que no le sean de aplicación las indicaciones del artículo 22.4 de la LEC.
DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO
Este proceso se ha asimilado ya al desahucio por falta de pago, incluso en la acumulación con rentas o cantidades debidas, por lo que se reitera lo
dicho en el apartado anterior y hacemos remisión a los correspondientes formularios.
EL PROCESO MONITORIO
El art. 818.3 establece que, en caso de oposición en las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana, el posterior juicio será siempre el verbal, con independencia de la cuantía, que puede llegar hasta 250.000 euros, en los procesos iniciados a partir del 4 de mayo de 2010, según Ley 13/2009.
Este precepto supone la plena aceptación del monitorio como consecuencia de cantidades debidas por el arrendatario, tramitación que, hasta la última reforma, era bastante discutible en algunos Juzgados.
LA COMPETENCIA TERRITORIAL
Corresponde siempre al Juzgado o Tribunal donde se encuentre la finca arrendada, conforme el artículo 52.1, regla 7.ª, sin posibilidad de pacto de sumisión, pues lo prohíbe el artículo 54.1.
LAS MEDIDAS CAUTELARES
Hay que acudir a las reglas generales, no existe especialidad en el campo de los arrendamientos urbanos.
Entiendo que puede ser conveniente en determinados supuestos, para asegurar el buen fin de reclamaciones económicas, aplicar las reglas 1.ª y
11.ª del artículo 727 de la LEC.
LA ENERVACIÓN
Primera. El arrendador debe indicar las circunstancias concurrentes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 439.3.
Segunda.Conforme el artículo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que supongan desahucio por falta de pago, aunque haya acumulación y también se reclamen las cantidades adeudadas y se aplique el artículo 438.3. Sólo es posible enervar si no ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la LAU y si no ha existido requerimiento previo con un mes de antelación.
LA ACUMULACIÓN DE ACCIONES En el juicio ordinario
Es perfectamente posible, siempre que se den los requisitos de los artícu-
los 71 y 72 de la LEC, incluso aunque una acción corresponda al proceso
verbal, salvo que por razón de la materia deban ser discutidos en juicios de
diferente tipo, como establece el artículo 73.
En el juicio verbal
Primera. Hay que reunir los mismos requisitos que para los juicios ordinarios, siempre que la cuantía no exceda de 6.000 euros.
Segunda.La acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas o cantidades asimiladas o por expiración del término, con independencia de la cuantía según lo dispuesto en la nueva redacción del repetido artículo 438, apartado 3, regla 3.ª
LA ACUMULACIÓN DE PROCESOS En los juicios ordinario y verbal
No hay reglas especiales, por lo que habrá que acudir a las normas generales. Por lo tanto podrá pedirse la acumulación siempre que se cumplan los requisitos de los artículos 76, 77 y 78 LEC (que haya efectos perjudiciales de uno a otro, conexión entre ambos, que tengan la misma tramitación, que no exista incompatibilidad de competencia territorial y que se encuentran en primera instancia y no haya finalizado, etc.).
En el juicio ejecutivo
Tampoco hay especialidad alguna en los arrendamientos urbanos, por lo que es de aplicación el artículo 555 de la LEC.
LA EJECUCIÓN PROVISIONAL
Primera. La LEC parte del principio general de la ejecución provisional de sentencias, y así lo establece el artículo 524, aunque el artículo
525 recoge aquellas que no son susceptibles de esta medida.
Segunda.Por lo tanto, es evidente que, conforme a los preceptos citados, será perfectamente legal que se pida el lanzamiento del piso o local
cuando se produzca una resolución judicial por cualquier motivo, con excepción de los desahucios por falta de pago o expiración del término, a tenor de lo que se indica en la regla quinta de este apartado.
Tercera.Cuando se trate de una condena no dineraria (como son las indicadas, de resolución y lanzamiento del arrendatario), la oposición a la ejecución debe hacerse por el arrendatario basando sus alegaciones en el contenido de la regla 2.ª, apartado 2, del artículo 528, es decir, que resultará imposible o de extrema dificultad restaurar con posterioridad a la ejecución provisional la situación anterior.
En caso de que se presente dicha oposición, el demandante-arrendador puede ofrecer caución suficiente para garantizar que, caso de que la revocación tenga lugar, se restaurará la situación anterior o de ser esto imposible se resarcirán los daños y perjuicios, conforme establece el artículo
529.3, pero el criterio personal, que coincide con los Autos que se van dictando por los Juzgados, es que en términos generales se aplica lo dispuesto en el artículo 530.2 y no ejecuten provisionalmente las sentencias cuando supongan ese lanzamiento, teniendo en cuenta precisamente que de revocarse resultará imposible o extremadamente difícil restaurar la situación anterior.
Cuarta. Si la condena es dineraria, la oposición no es posible. No obstante el ejecutado sólo podrá oponerse a otras medidas o actuaciones ejecutivas concretas del procedimiento de apremio, conforme establece el apartado 3 del artículo 528, cuando se entienda que dicha actuación causará una situación imposible de restaurar o de compensar económicamente mediante el resarcimiento de daños y perjuicios, además de prestar la caución suficiente que sea fijada por el Juez o Tribunal.
Quinta. De forma especial, en las sentencias de desahucio por falta de pago o por expiración del término, la solicitud de ejecución en la demanda será suficiente para que se ejecute directamente sin ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado, sin que sea de aplicación el plazo de espera legal del art. 548.
LA CUANTÍA
Primera. No hay uniformidad de criterios en los Juzgados y Tribunales, aunque a partir de la última reforma se ha aclarado bastante con la nueva redacción de la regla 9.ª del art. 251 LEC en cuanto se refiere en general a los juicios de reclamación de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de rentas o cantidades debidas.
Segunda.Nuestro criterio es el siguiente:
a) En los juicios ordinarios, donde se pide una declaración judicial de derechos, habrá que estar a la renta anual, y así ha sido reconocido en la nueva redacción de la regla 9.ª del art. 251 LEC.
b) Igualmente la renta anual cuando lo que se pide es la resolución del contrato.
c) En aquellos procesos de reclamaciones de cantidad, el importe correspondiente.
d) En los desahucios por falta de pago, lo que se reclama en el momento de interponer la demanda, y así se fija en la actual redacción de la regla 9.ª del art. 251 LEC.
e) En los desahucios por expiración del término, de la misma manera la renta anual.
f ) En el retracto, la cuantía será aquella que corresponda al importe del derecho preferente que se está ejercitando.
Tercera.En el precario, situación ajena al arrendamiento, sí que puede defenderse el criterio del valor del inmueble, aplicando las reglas 2.ª y 3.ª del artículo 251, pues no hay renta ni tampoco reclamaciones económicas.
LOS RECURSOS
Primera. El plazo general para el Recurso de Apelación es de cinco días ante el Tribunal que haya dictado sentencia, quien luego emplazará a las partes para que comparezcan en veinte días, conforme el artículo 457 de la LEC. Dentro de este último plazo habrá que presentar el correspondiente escrito donde se expondrán las alegaciones en que se base la impugnación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 458.
Segunda.Los Recursos de Casación se prepararán mediante escrito en el plazo de cinco días, y luego la presentación se hará en el plazo de veinte días, conforme a los artículos 479 y 481 de la LEC. La cuantía debe ser superior a 150.000 euros y ser juicio ordinario o que presente interés casacional, a tenor del artículo 477, con la interpretación del Pleno de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 12-11-2000.
Tercera.El artículo 449, apartado 1, establece que no se admitirá al arrendatario los recursos en procesos que lleven aparejado el lanzamiento, si al prepararlo, no manifiesta acreditándolo por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, debiendo seguir abonando durante la tramitación en evitación de que se declaren desierto. Cabe entender que estamos ante un defecto subsanable al amparo del apartado 6 del citado artículo 449 en relación con el artículo 231.
Cuarta. La reciente reforma de la LOPJ añade la Disposición Adicional Decimoquinta, que obliga al pago de un depósito para recurrir, salvo aquellos que tengan reconocido el beneficio de asistencia jurídica gratuita.
INTERVENCIÓN DE ABOGADO Y PROCURADOR
Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador en todos los juicios ordinarios, con independencia de la cuantía, conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o locales.
Así mismo en los juicios verbales cuya cuantía exceda de 900 euros, o que así pueda valorarse siguiendo la regla 9.ª del artículo 251.
En la oposición del Monitorio igualmente es necesaria la intervención de estos profesionales si la cuantía es superior a los 900 euros, según lo dispuesto en el artículo 818 de la LEC.
Conforme el artículo 32.5 de la LEC y aunque la intervención de estos profesionales no sea preceptiva, se podrán incluir sus honorarios cuando haya declaración de temeridad o el proceso se esté tramitando en lugar diferente al propio domicilio.
En todo caso, hay que tener presente, a efectos de COSTAS, los límites del artículo 394 de la LEC, por lo que hay que intentar buscar siempre la declaración de temeridad.
TASAS JUDICIALES
El art. 35 de la Ley 53/2002, así como normas posteriores, obliga a que a partir del 1 de abril del año 2003, haya que acompañar en la demanda de toda clase de procesos declarativos, de ejecución de título extrajudicial, reconvención y recursos, el correspondiente modelo de liquidación de la tasa, con excepción los temas relativos a sucesiones, familia y estado civil de las personas. Estarán exentas igualmente las entidades sin fines lucrativos que hayan optado por el régimen fiscal de la Ley/2002 y los sujetos pasivos que tengan la consideración de entidades de reducida dimensión de acuerdo con la normativa del Impuesto de Sociedades.
Más abajo encontrará una lista de enlaces a otras web que consideramos de utilidad:
Directorio de abogados Españoles:
Abogados
Cuales son las conductas típicas que desencadenan este tipo de responsabilidad solidaria:
Endeudamiento progresivo de la sociedad a sabiendas de la insolvencia de ésta
El administrador que, conociendo la situación de insolvencia en que se encuentra la sociedad y haciendo caso
omiso, contrae nuevas deudas con terceros, contraviene el canon de diligencia con que debe desempeñar el cargo.
Esta negligente conducta se traduce en que el administrador haya de responder personalmente, contribuyendo en
el pago de las deudas sociales ante los terceros, cuando finalmente se constata la insolvencia de la sociedad.
Responsabilidad de los administradores por el cierre de facto de la empresa.
La responsabilidad de los administradores al consentir la desaparición de la sociedad, sin haber procedido a una liquidación ordenada de la misma es clara y unánime, tanto desde el punto de vista de la doctrina, como de la jurisprudencia.
El propio Tribunal Supremo ha venido estableciendo la responsabilidad de los administradores cuando éstos se limitan a eliminar a la sociedad de la vida comercial o industrial sin más, pues han de liquidarla en cualquiera de las formas prevenidas legalmente, que están precisamente orientadas para salvaguardar los intereses de terceros, en el patrimonio social.
Responsabilidad de los administradores por incumplir la obligatoriedad de depositar las cuentas anuales en el Registro Mercantil.
El incumplimiento de depositar las cuentas anuales ha supuesto con la vigente normativa societaria una manifiesta y grave negligencia del administrador.
Así, la Disposición adicional 2ª de la Ley de Responsabilidades Limitadas ha impuesto de forma rigurosa la diligencia de los administradores respecto a los trámites exigidos por la Ley para la confección, aprobación y depósito de las cuentas anuales, dando lugar su incumplimiento a una clara responsabilidad de los mismos.
En consecuencia, la no presentación de las cuentas se reputa como una inequívoca falta de diligencia prevista
en el artículo 127 de la Ley. Incluso la jurisprudencia entiende que difícilmente puede ser reputado ordenado empresario el administrador de una sociedad anónima que no presenta las cuentas anuales en el Registro Mercantil.
El derecho español, siguiendo las normas del derecho europeo y buscando la transparencia de la economía societaria, ha establecido el obligatorio depósito y publicidad de las cuentas anuales de las entidades mercantiles.
El incumplimiento de la obligación de depositar las cuentas anuales, comporta dos clases de sanción:
a) La primera de ellas es el cierre del Registro a los documentos referidos a la sociedad. Como es de suponer, el cierre del Registro comporta graves consecuencias en el tráfico mercantil de la sociedad y supone una muestra inequívoca de la total paralización de la misma, y en consecuencia, el claro incumplimiento y responsabilidad de los administradores de aquélla.
b) La segunda sanción que supone la falta de presentación de las cuentas anuales es la multa que prevé el artículo 221 de la LSA, que puede oscilar entre 1.202,02 euros a 6.010,12 euros y cuando la sociedad tenga un volumen de facturación anual superior a 6.010,121,04 euros, el límite de la multa por cada año de retraso se
elevará a 300.506,05 euros.
No solicitar la declaración de concurso de acreedores en el plazo de dos meses desde que hubieran conocido su previsible insolvencia.
Fuente Economist & Jurist
CLAUSULA ABUSIVA Y NULA: El contrato de préstamo establece se establecen un calendario de cuotas y sus respectivos intereses, pues bien, el prestamista incluye en el contrato una cláusula por la que puede exigir todos los plazos pendientes como cláusula penal
Una Sentencia de la AP de Vizcaya se refiere a un contrato de préstamo entre una entidad bancaria y un particular, en el que se establecen un calendario de cuotas y sus respectivos intereses. La particularidad del caso estriba en que el prestamista incluye en el contrato una cláusula por la que puede exigir todos los plazos pendientes como cláusula penal. Pues bien, la Sentencia entiende que tal cláusula es abusiva y, por ende, nula, debiéndose considerar como no puesta. La prestataria pretende con ello beneficiarse con independencia de cuanto pueda suceder en el transcurso del préstamo, y no sólo pretende el cobro de los plazos no satisfechos, lo que es natural, sino también de unos intereses del propio aplazamiento. Razonablemente, esta sentencia priva a la entidad bancaria de ese lucro desproporcionado al querer cobrar unos intereses sobre unas cantidades aplazadas de cuyo beneficio no pudo aprovecharse el prestatario por su precaria situación económica. La condena lo fue al pago de las cuotas no satisfechas y los intereses de estas cuotas.?
Fuente: La Gaceta Juridica de las Pymes, mayo de 2009
A continuación reproducimos parte de un interesante artículo publicado recientemente acerca de las subastas judiciales:
La Hipoteca a los efectos que nos interesa es un Derecho real que sujeta determinados bienes, al cumplimiento de una obligación, generalmente dineraria y la Ejecución judicial Hipotecaria es el Procedimiento destinado a hacer trance y remate con los bienes, en este caso hipotecados, y con su producto satisfacer las deudas reclamadas hasta el importe obtenido, es decir, enajenar el bien inmueble sujeto al derecho real de hipoteca, a través de un procedimiento reglado (trance), para con el producto obtenido de su venta (remate) hacer pago al deudor hasta el importe alcanzado.
La Ley 1/ 2000 establece en sus artículos 681 y siguientes el procedimiento para exigir el pago de las deudas garantizadas por prenda o hipoteca, reformando en su disposición final novena los artículos 120, 130, 131 y 132 de la Ley Hipotecaria que establecían el procedimiento sumario de ejecución hipotecaria vigente en ese momento.
La Ejecución judicial no es la única y la referida reforma hipotecaria, contempla en el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria la posibilidad expresa de que en la escritura de constitución de hipoteca pueda pactarse la venta extrajudicial conforme a determinado procedimiento establecido en el artículo 1.858 del Código Civil. La referida venta extrajudicial se realizará por medio de Notario con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, pero nosotros nos vamos a centrar en la Ejecución judicial, por otro lado la mayoritariamente utilizada.
a) Requisitos:
Entrando ya en el análisis del procedimiento judicial referido en la Ley 1/ 2000 para la ejecución dirigida exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, es preciso establecer los siguientes requisitos para su ejercicio:
- Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio de tasación para servir como tipo en la subasta.?- Que en la misma escritura conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de requerimientos y notificaciones.
b) Competencia:
a. Será competente para conocer de las referidas ejecuciones:?a. Si los bienes hipotecados fueran inmuebles, el Juzgado de Primera ?Instancia del lugar en que radique la finca. (El demandante elegirá entre los jueces competentes en supuesto de que la finca radique en varios ?partidos diferentes o si existiesen varias fincas en distintos partidos).
b. Si los bienes hipotecados fueran muebles, el Juzgado de Primera?Instancia al que las partes se hubieran sometido en la escritura de ?constitución y en su defecto en el partido en donde esté inscrita la ?hipoteca. ?c. Si se tratase de bienes pignorados, el Juzgado de Primera Instancia al que se hubieren sometido las partes en el documento público de constitución y en su defecto el del lugar en que los bienes se hallen o estén almacenados o depositados.?Presentada en forma la demanda, con sus títulos y documentos según lo prevenido en el artículo 685 de la Ley 1/ 2000, el Juez despachará la ejecución y mandará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor o al tercero poseedor contra quien se hubiere dirigido la demanda. Lo anterior excepto acreditación de requerimiento previo extrajudicial realizado en forma.
c) Deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor.?Cuando el procedimiento tenga por objeto deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor, se mandará que los bienes hipotecados se depositen en poder del acreedor o de la persona que esta designe (art 687). o?El referido depósito se acordará en el mismo auto que se despache ejecución si se hubiese requerido extrajudicialmente de pago al deudor. En otro caso, se ordenará requerir de pago al deudor y si éste no atiende el requerimiento se mandará constituir el depósito.?Cuando no puedan ser aprehendidos los bienes pignorados ni constituirse el depósito de los mismos, no se seguirá adelante el procedimiento.
d) Certificación Registral?Cuando la ejecución siga adelante sobre bienes hipotecados, se reclamará al Registrador la certificación registral según lo prevenido legalmente si de la certificación resultare que la hipoteca no existe o ha sido cancelada se pondrá fin a la ejecución (art. 688).?Si de la certificación resulta que la persona que consta como último titular no ha sido requerido de pago, se le notificará la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución.?En el supuesto de que existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca se les comunicará también la ejecución a los efectos de que puedan intervenir en la subasta o puedan pagar el importe del crédito, intereses y costas reclamados, antes del remate de la subasta, subrogándose en los derechos del demandante (actor).?e) Posibilidad de instar la administración de la finca?El acreedor, demandante, transcurridos diez días desde el requerimiento de pago?podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado.?f) Subasta de los bienes y desalojo de los ocupantes?La Ley regula sistemas alternativos en la fase de apremio pero lamentablemente el sistema de subasta ha seguido siendo el medio ordinario y más usado de ejecución pese a seguir siendo un medio caro y que lleva mucho tiempo pese a que se haya reducido de tres subastas a una y que la publicidad también se haya abaratado y extendido.?Una vez transcurridos 30 días desde que tuvieron lugar losrequerimientos de pago y, en su caso, las notificaciones a los nuevos titulares y acreedores regístrales posteriores, se procederá a la subasta de la finca o bien hipotecado, anunciándose la misma conforme a lo dispuesto en el artículo 691 de la Ley I / 2000 donde la consignación mínima para concurrir será del 30% del valor de los bienes?El porcentaje del 70% del precio de tasación fija la barrera entre la adjudicación directa o no, si es inferior puede el ejecutado pagar o presentar a tercero que pague ese 70% o el importe de la deuda y solicitar la adjudicación.?Y en última instancia, se podrá aprobar el remate a favor de quien haga una postura que cubra el 50% del valor de tasación o al menos, la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución, y si no hay postores o el ejecutante no pide la adjudicación en este importe se deja sin efecto.?El pago del remate se destinará a pagar el principal del crédito reclamado, los intereses devengados y las costas causadas. Todo ello con el límite de la cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiese se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecada El sobrante se entregará al propietario del bien hipotecado, excepto cuando el propietario sea el deudor en cuyo caso de existir sobrante se atenderá el exceso del crédito reclamado no amparado por la cobertura hipotecaria y siempre que el deudor no se encuentre en suspensión de pagos, concurso o quiebra.?Respecto al lanzamiento La LEC prevé esta posibilidad de instar al lanzamiento de los ocupantes en una fase anterior a la subasta y en una fase posterior a la adjudicación derivada de la subasta, pero en la práctica y pese a que la realización del lanzamiento en una fase anterior permitiría llevar los bienes limpios para la subasta, siempre se hace una vez adjudicados los bienes.?Ahora bien, si existiere un arrendamiento la cosa cambia, entonces la protección del arrendador se sitúa por encima del adjudicatario y esté o no inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad podrá el arrendatario continuar hasta cumplidos cinco años si no está inscrito el contrato en el Registro o hasta su finalización si la duración es superior a cinco años y si estuviera inscrito en el Registro y todo ello al margen de que sea el contrato de arrendamiento anterior o posterior a la hipoteca.?En consecuencia es fundamental la notificación (emplazamiento) a los arrendatarios y ocupantes, siempre que conste la existencia de los mismos, en el procedimiento para que presenten los títulos en los que hagan valer su derecho.?Es importante recordar que si el Tribunal ha resuelto el desalojo puede el ejecutante/ adquirente hacer valer su pretensión de desalojo dentro el plazo de un año siguiente a la adjudicación, desalojo que se producirá mediante un auto de lanzamiento que dicta el propio tribunal que lleva la ejecución.
k) Vivienda familiar hipotecada y ejecución
La Ley de Enjuiciamiento Civil en su art 693 apart. 3 contempló la posibilidad de liberación de la vivienda unifamiliar (vivienda de residencia habitual), precepto que ha sido reformado por la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre de Regulación del Mercado Hipotecario.
De este modo respecto de la ejecución hipotecaria y cuando afecta a la vivienda familiar se le otorga una facultad al ejecutado (sea deudor, hipotecante no deudor o tercer poseedor) de la que carece fuera de este procedimiento especial, si decidiéramos ejecutar por la vía del procedimiento de ejecución común del 538 y ss de la LEC no existiría este privilegio.
Normalmente aunque la ley contempla dos posibilidades, la ejecución parcial por impago de algún plazo o vencimiento total de la deuda, en la práctica este es el caso más habitual pues al producirse el impago de tres cuotas se declara en vencimiento anticipado de todo el préstamo; pues bien, en este caso el deudor podrá liberar y sin consentimiento del acreedor los bienes pagando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se hayan producido y las costas.
Y esta posibilidad se puede dar una o varias ocasiones siempre que entre ellas transcurran cinco años (entre la fecha de liberación y la del requerimiento), esto último se ha introducido en la Ley 41/2007 pues la LEC solo contemplaba una solo vez y casi me atrevería a presagiar, con la que está cayendo, que no tardando mucho veremos nuevas medidas socializadoras en este sentido.
Artículo publicado en la Revista Economist & Jurist
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Here you may find usefull advice, hints, tips and lots of info. regarding wills
1. Who can make a will in Spain?
As a general rule, the testator must be, at least 14 years of age, and legally capable to make a valid will.
2. Types of wills
2.1. Holographic will
Anyone who had come of age can make this type of will.
It shall be written entirely in the handwriting of the testator and shall be dated and signed by him.
It must be verified as genuine before a judge. It is required that the handwriting of the decedent be authenticated by witnesses, who must be the decedent’s closest relatives.
Once it is verified, the judge will enforce the will’s contents. The estate shall be distributed in accordance with the provisions of the will.
2.2. Open will
This is the usual form of will for most people in Spain. It is made before a Notary, who shall keep the original document in his files. The Notary will send a notification of the will to the Central Registry of Spanish Wills (Registro Central de Última Voluntad) located in Madrid.
The Notary may request the presence of 2 witnesses, who can also be required in case the testator is blind or illiterate.
It must be shown that a minor, a person who is blind, deaf, dumb, and the spouse and closer relatives of the testator cannot act as witnesses.
2.3. Closed will
Executing this will you will keep secret your provisions putting them in an envelope.
You shall declare before the notary that your provisions are contained in the envelope and declare whether you have written them by yourself or it has been written by a third person, also you shall declare whether you have signed it or it has been signed by a third person for you.
The notary then seals the envelope and signs it, then he files it and send a notification of the will to the Central Registry of Spanish Wills (Registro Central de Última Voluntad) located in Madrid.
This will cannot be made neither by blind nor by illiterate persons.
3. The Central Registry of Spanish wills
Every will has got a certification number in Spain which is kept on file to the Central Registry of Spanish wills (Registro Central de Última Voluntad) located in Madrid. The certification numbers of all Spanish wills are kept in this place in order to ensure that the estate neither be sold nor transferred illegally.
A legal copy of a will can always be found there. In case you don’t know whether the decedent made a Spanish will or not, or if the will is lost, you can request a certificate to the central registry under the deceased person’s name. If the will exists, the registry will provide you with the number and the name of the notary who made it in the first place,this will enable you to get a copy of the will from the notary.
The certificate can only be applied within15 days after the testator’s death.
4. Revocation of the will
To revoke a will the testator must have the same mental capacity as it is required in making one.
The provisions made in a will can be revoked even when the testator had previously declared his intention of not revoking these.
A will may be revoked by the execution of a new will, which may amend, replace or make ineffective all prior wills. It can also be revoked when the testator declares before a notary his intention to cancel or keep any of the provisions of the will. The alterations shall be made under the same conditions as in making the previous will.
If there is more than one will, only the last one made is legally valid. You can be informed about the number of wills the decedent made by requesting for a certificate to the Central Registry of Spanish Wills.
5. Nullity of will
A will is null and void in any of the following cases:
The “joint will” with provisions agreed upon by two or more persons.
If the testator had no legal capacity to make it.
The will made by a testator who is subject to domination, fraud or duress.
When the testator designates as beneficiary a person who is unknown and cannot be identified.
When the testator designates as beneficiary a person who is not legally capable.
If the testator had revoked the will.
An olographic will is null if it is not filed before the Judge within 5 years after the testator’s death.
A closed will is null if its covers or the envelope containing it are damaged, or if the signatures are deleted… unless it can be proved that the testator damaged his will during a state of mental derangement.
Foreign property owners often do not realize that they haven´t got all the right documents for their property until they come to sell ... so why wait until the last minute to check through your papers.
If you are a home owner, take a minute to check through our checklist below and avoid problems and delays when it comes to selling your property. These are the property documents and information that you must have when you legally purchase a property:
1. TITLE DEEDS (COPIA AUTORIZADA DE LA ESCRITURA): many foreign owners confuse the hard copy of the deeds (ESCRITURA) with the authenticated photocopy (COPIA SIMPLE). You must have the original title deeds which have been stamped and signed by the Property Ownership Registry (Registro de la Propiedad) and the Tax Office (Hacienda)
2. CEDULA DE HABITABILIDAD (certificate of occupancy): you need this document to contract electricity, water and gas supplies, and it proves that the property is legal and habitable
3. CATASTRO registration (Spanish fiscal land registry)
4. NIE (identity number for foreigners)
5. Proof of payment of taxes: FORM 600, FORM 211, FORM 214 and Plusvalia (capital gains local tax)
6. NEW DEVELOPMENTS: insurance policy for major defects on new constructions (10 year cover)
7. Architect´s certificate of completion of building works
8. Complex statutes
9. Payment of local taxes: refuse collection and IBI (annual Spanish property tax)
10. Annual taxes (form 214). Wealth and Income tax
Finally, it is a good idea to do a search for your property on the Property Ownership Registry to make sure that there are no outstanding taxes or debts to be paid. You should remember that any tax liabilities must be cancelled within 4 years of purchase so that your property has a clean record.
Jose Escobedo
Abogado - Lawyer
.(JavaScript must be enabled to view this email address)
C.C San Eugenio local 81
Playa de las Américas, Tenerife
10 simple steps to avoid legal problems in Spain.
A) DOCUMENTATION REQUIRED
I will now try summarize the necessary documents and precautions to be taken in case of sudden decease of a non resident owner of a property in Spain:
1) Submit an inventory of assets to the Spanish tax office. You have to pay the death duties in Spain (inheritance tax) within six months after the decease date otherwise a surcharge will be imposed consequently prepare yourself to lodge an inventory of properties and assets to the Spanish tax office within the said time scale.
2) Get a Death certificate – legalized and translated officially with the Apostille of Foreign Office in London is a requirement in Spain
3) Get an authenticated photocopy of the Spanish Will if available
4) Alternatively an authenticated and legalized copy of UK Probate will be required.
5) A Copy of the Title Deed is also required
6) Last receipt for Rates (Impuesto sobre bienes inmuebles)
7) With all the above docs you will have to sign an Inheritance Deed in Spain consequently, this is the moment to contact a local solicitor.
8) Power of attorney to the solicitor will be required if you are not coming to Spain to sign the abve mentioned document
9) NIE numbers (Spanish Tax payer- identification numbers) of all beneficiaries of th estate of the deceased.
10) Your solicitor will take care of getting a Spanish Certificate of Last Will
ADVICE: It is not convenient to sign any purchase/sale undertaking contracts untill all the above documents are secured and made available to the Spanish authorities. This will prevent many legal problems with potentil buyers.
B) INHERITANCE TAX
I.- APPLICABLE LEGISLATION.
Law 29/1987 (Law 29/1987), of 18 November on Inheritance and Donations Tax.
Royal Decree 1629/1991 (Real Decreto 1629/1991), of 8 November, approving the regulations on Inheritance and Donations Tax.
Law 21/2001 (Ley 21/2001) of 27 December, regulating the tax and administrative measures of the new system of finance for Autonomous Communities under the Common System and Cities with Autonomy Statutes.
II.- TAXPAYERS.
All heirs, legatees and beneficiaries who do not have their usual residence in Spain are liable to this tax; residents in Spain are also liable for this tax when the person making the bequest (deceased person) did not have their habitual residence in Spain.
Usual residence is determined in accordance with the Income Tax Regulations (Legislative Royal Decree 3/2004 (Real Decreto Legislativo 3/2004).
III.- SELF-ASSESSMENT FORM.
As a general rule, the form to be used is Form 652 “Inheritance Tax. Simplified Return”, which can be obtained from the Tax Agency Branch in Madrid, Sale of Forms section (Venta de Impresos) at C /. Guzmán el Bueno, 139, or can be downloaded directly from the Tax Agency website (www.agenciatributaria.es / templates and forms / returns / other taxes).
IV.- WHERE TO PAY.
When tax is payable, the self-assessment deposit document should be taken only to one of the financial institutions that accept tax payments (Banks, Building Societies and Credit Co-operatives), where you can pay in cash or by debiting your account.
The tax identification labels provided by the Tax Agency must be attached to the self-assessment form.
If a taxpayer who is required to make payment does not have a Tax Identification Number (NIF), they must take the following steps before requesting the labels.
Non-resident foreign national taxpayers:
They must apply for a Foreign National’s Identity Number (N.I.E.), either from the Police General Directorate or a Police station that processes foreign nationals or from one of the authorised Tax Agency offices.
The documents required to apply for an N.I.E. are:
An authenticated photocopy of the passport of the taxpayer (the heir).
A photocopy of the Deeds of Acceptance of the Inheritance.
A N.I.E application form.
In the event of a taxpayer acting through a representative, the authorisation or power of attorney.
V.- WHERE TO FILE THE RETURN:
Once the tax has been paid, in cases where there is tax to pay, or even where the tax due is negative, Form 652 for self-assessment should be sent with the relevant documents as shown in the next section to the Special Branch of the Tax Authority of Madrid, Document Reception (Recepción de Documentos). Guzmán el Bueno,139, 28071, Madrid).
VI.- DOCUMENTATION TO PRESENT.
Compulsory documentation:
The original and a certified copy of the Deeds of Acceptance of the Inheritance.
In the absence of this, the Inventory of Assets and Heirs, in duplicate, showing the identifying details of the person making the bequest and the heirs, an address for correspondence, a detailed list of the assets and rights included in the inheritance with the value of each at the date of death, together with any charges, debts or costs, the deduction of which is being sought.
A copy of the Death Certificate.
A copy of the Certificate from the General Registry of Wills and Testaments.
A copy of the Will or the Declaration of Heirs.
Other documentation to provide, if relevant:
A copy of the IBI (Property Tax) bill and of the deeds of acquisition of the property, or in the absence of this the Property Register Certificate.
A copy of the insurance contract or a certificate from the insurance agency.
A bank certificate showing the balances in all accounts and deposits and/or securities deposited at the date of death.
Documentary evidence of the costs, debts, taxes and charges that might be deductible, together with the age of the heirs.
A copy of the passport, identity card or certificate of Foreign National’s Identity Number (NIE) of the heirs.
Copy of the documentation of the vehicles that are the object of the inheritance (technical specifications, driving licence).
IMPORTANT NOTICE
If the documents were issued by civil servants or authorities in other countries, they must be accompanied by the Hague apostille and a sworn translation of the documents.
VII.- FILING DEADLINE.
In the case of acquisitions resulting from death, including those of beneficiaries of life insurance policies, the filing deadline is 6 months from the date of death.
VIII.- APPLICATION FOR THE ADMINISTRATION TO CALCULATE THE TAX PAYABLE.
If the taxpayer does not choose the option of self-assessment, they may opt, in the period indicated in the previous section, to request that the Administration calculates the tax for them.
In this case, they should send the form requesting that the tax be calculated, accompanied by the documentation detailed in section VI, to the following address: Delegación Especial de Madrid de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Oficina Nacional de Gestión Tributaria. Sucesiones no Residentes. C/ Guzmán el Bueno, 139. 28071 Madrid.
Jose Escobedo
Abogado - Lawyer
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C.C San Eugenio local 81
Playa de las Américas, Tenerife
Information available at www.aeat.es (translated and summarized by www.escobedo.net)
El incremento de la morosidad puede suponer un aumento de los procesos de ejecución hipotecaria. Los despachos de abogados especializados en la materia así lo indican. Por ello, exponemos, un artículo publicado en una revista jurídica especializada que resulta de gran utilidad y que sin ánimo exhaustivo expone lo necesario ante una eventual ejecución de hipoteca por impago.
CUESTIONES PLANTEADAS:
1ª. Qué vías tiene la entidad financiera para satisfacer su derecho de crédito.
2ª. Cuándo puede iniciarse el llamado procedimiento hipotecario.
3ª. Qué Juzgado es competente.
4ª. Dónde debe practicarse el requerimiento judicial de pago.
5ª. Podría el deudor liberar el bien una vez iniciado el procedimiento judicial.
6ª. Además de la venta en pública subasta, ¿existen otras alternativas a la enajenación forzosa del bien embargado?.
SOLUCIONES:
1ª CUESTIÓN.
Al acreedor que tiene su crédito garantizado con una hipoteca, como es el caso, se le ofrecen legalmente toda una serie de opciones procesales entre las que puede elegir basando su decisión en lo que estime más conveniente para la defensa de su derecho y siempre que concurran los presupuestos legales.
Siempre es posible acudir al proceso declarativo ordinario que corresponda conforme a la cuantía, aunque lo normal es iniciar el camino más rápido que implica interponer el proceso ejecutivo pues la Escritura Pública (Primera copia) es titulo ejecutivo no judicial de los enumerados en el art. 517 de la LEC 1/2000 y como tal está dotado de fuerza ejecutiva.
Entre las opciones ejecutivas, no obstante, es importante proclamar las dos grandes posibilidades que se le presentan al ejecutante, la entidad financiera que concedió el préstamo. Así puede:
a. Acudir al proceso de ejecución común u ordinario de la LEC.
b. Acudir al proceso de ejecución especial del Capitulo V, Titulo IV, Libro III siempre que concurran los requisitos exigidos por el art. 682 de la nueva LEC.
Como en el caso práctico planteado se dan los dos presupuestos de este precepto, a saber, la fijación en la Escritura del precio de la finca para que sirva de tipo en la subasta, y el domicilio para notificaciones, lo más seguro es iniciar la pretensión ejecutiva hipotecaria que regula la LEC con ciertas singularidades.
Su característica peculiar y que resaltan los arts 681 a 685 de la ley procesal, es que se ejercita directamente contra los bienes hipotecados o pignorados. Ahora bien, en la praxis profesional no se concibe demanda dirigida contra los bienes, sino que esa demanda habrá de interponerse contra la persona que en ese momento sea titular del bien, (la finca - vivienda de Antonio Pérez). No obstante, puede también interponerse contra el hipotecante no deudor, si es persona distinta de éste, o contra el tercer poseedor del bien hipotecado.
Este cauce procesal es el anterior procedimiento hipotecario del art. 131 L.H., ahora totalmente modificado por la Disposición Final Novena de la LEC/2000 que además extiende sus previsiones a los créditos pignoraticios.
Por último destacar que es consustancial a la pretensión ejecutiva hipotecaria el reducir al máximo la controversia entre las partes así como la intervención del deudor y de los demás interesados, de manera que todas las cuestiones que puedan surgir quedan remitidas al juicio declarativo que corresponda sin suspender ni entorpecer el curso del procedimiento de ejecución. No hay más suspensión posible que la prejudicialidad penal conforme al art. 697, y que la provocada por una oposición planteada en los términos del art. 695 del mismo cuerpo legal.
2ª CUESTIÓN.
La LEC parece querer distinguir diferentes supuestos. Por un lado, cabe que se demande el impago de algunos plazos o cuotas de amortización, e igualmente permite que se reclame la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos y este convenio constase inscrito en el registro.
Los pactos de vencimiento anticipado vienen suscitando una intensa polémica doctrinal y hasta jurisprudencial, tanto es así que el TRIBUNAL SUPREMO en Sentencia de 27 de Marzo de 1999 ha afirmado que es contrario a las leyes y a varios preceptos del C.C
En cualquier caso, lo cierto es que este tipo de cláusulas son habituales en la practica bancaria y, en consecuencia, no puede dudarse de su admisibilidad sino cuando se pactan y se ejercen contra la buena fe ante un único y pequeño retraso de unos días en el pago y sin mediar aviso para regularizar la situación.
3ª CUESTIÓN.
El art. 684 de la LEC establece como órgano judicial objetivamente competente el Juez de Primera Instancia y fija las reglas de competencia territorial dependiendo de la naturaleza de los bienes. Tratándose de un inmueble, como es el caso, en atención a las prescripciones legales en la materia, es competente el Juzgado de primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y estuviesen en diferentes partidos, el Juzgado de cualquiera de ellos, a elección del demandante. No son aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita.
4ª CUESTIÓN.
El art. 686 de la nueva LEC señala que en el mismo Auto en que se despache la ejecución se mandará que se requiera de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, contra quienes se hubiese dirigido la demanda, en el domicilio vigente en el Registro.
El requerimiento que, en el procedimiento hipotecario equivale al emplazamiento, debe hacerse, por tanto, en el domicilio fijado en la Escritura o en el que se haya modificado conforme al art. 683 del mismo texto legal. Significar, no obstante, que en la realidad cotidiana pocas veces, por no decir ninguna, se notifica por los deudores el cambio de domicilio realizado.
Si el requerimiento fuese negativo y no se conociese ningún otro, cabe solicitar conforme al art. 159, que se busque al deudor a través de registros u organismos públicos en el supuesto en que se considere estrictamente imprescindible pues dada la naturaleza de este procedimiento, dirigido directamente contra la finca, no pesa sobre el ejecutante la obligación de localización del deudor por lo que cabe pedir sin más, intentado dicho requerimiento, que se siga con el procedimiento en curso y una vez expedida la certificación de cargas solicitar la celebración de la subasta. Es muy raro, por consiguiente, que en la practica se notifique por edictos al titular de la finca.
5ª CUESTIÓN.
La LEC/2000 ha traído consigo una importante novedad en la regulación del procedimiento hipotecario al establecer en el art. 693 que el acreedor, (la entidad financiera X), pude solicitar que, aunque la ejecución se haya despachado por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor, que hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien consignando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento.
Ahora bien, si el bien hipotecado es la vivienda familiar, y así lo contempla el precepto citado, el deudor puede aun sin el consentimiento del acreedor por una sola vez liberar el bien mediante consignación. Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones, siempre que al menos, medien 5 años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor. Se liquidarán entonces las costas y satisfechas el Juzgado dictará Providencia declarando terminado el procedimiento.
Es decir, que cuando se trata de vivienda familiar, se hace forzoso para el acreedor lo que es facultativo en los demás supuestos. Esa “liberación” ha de entenderse respecto del procedimiento en concreto a menos que la cantidad pagada se refiera a la totalidad de la deuda.
6ª CUESTIÓN.
Hasta la vigente LEC la subasta judicial era la única manera de enajenación forzosa de los bienes embargados. El art. 636 rompe, sin embargo, con esa unidad al referirse a tres modos diferentes como son el convenio de realización, realización por persona o entidad especializada y la subasta. Esta última sigue siendo considerada como el modo ordinario de enajenación forzosa, distinguiendo la ley entre la subasta de bienes muebles y derechos (arts 643 a 654), y la atinente a los bienes inmuebles(arts 655 a 675), si bien las normas de la primera se aplican supletoriamente en la segunda.
La subasta de bien inmueble podrá solicitarse transcurridos 30 días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago, la certificación de dominio y cargas y las notificaciones al titular inscrito y a los acreedores posteriores. Una vez solicitada la subasta se anunciara con al menos 20 días de antelación. El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor con la misma antelación en el domicilio que conste en el Registro.
A la subasta se le dará publicidad en los términos dispuestos en el art. 645. Para tomar parte en ella los licitadores tendrán que presentar resguardo de que han ingresado en la Cuenta de consignaciones y Depósitos o de que han prestado aval bancario por el 30 % del tipo de la subasta (tratándose de bien inmueble, si es mueble el porcentaje es del 20%).
Presidida por el Secretario Judicial comenzará con la lectura de la relación de bienes o, en su caso, de lotes de bienes y de las condiciones especiales y terminará con la aprobación del remate en virtud de auto que ordenará, asimismo, al rematante consignar el importe de la postura en el plazo de 20 días y en la cuenta de consignaciones y depósitos.
El testimonio del auto de aprobación del remate es titulo bastante para la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, y si el bien no se hallare ocupado al adquirente se le pondrá en posesión del mismo.
Interesante artículo publicado en la web www.notariosyregistradores.com sobre una situación que afecta a parejas de hecho frecuentemente cuando deciden separarse
Nota: Aunque este artículo se refiera a la situación en Canarias podría extrapolarse a otras comunidades autónomas que hayan establecido exenciones análogas.
Tras la reforma del articulo 12 de la ley 5/2003 de 6 de marzo de parejas de hecho de Canarias, realizada por la ley 12/2006 de 28 de diciembre, se establece que: “Los derechos y obligaciones establecidos para los cónyuges en la normativa de Derecho Público de la Comunidad Autónoma de Canarias, serán de igual aplicación a los miembros de la pareja de hecho, especialmente en materia presupuestaria y de subvenciones. En relación con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y con las deducciones autonómicas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los miembros de las parejas de hecho tienen la asimilación a los cónyuges. Lo anterior no será de aplicación a la tributación conjunta respecto al tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”
Esta equiparación fiscal seria aplicable, a mi juicio, al caso de una pareja de hecho que quisiera disolver la comunidad existente sobre un bien común.
Así es muy frecuente el supuesto de una pareja que compra una vivienda y al cabo de los años la pareja se extingue y quieren disolver la comunidad existente sobre la vivienda, normalmente adjudicando la totalidad de la vivienda a uno de ellos, que asume la totalidad del préstamo que grava la vivienda y liberando al otro de su condición de prestatario.
Lo que suele ocurrir en estos casos es que la pareja de hecho no se ha constituido como tal y por tanto en principio no podrían acogerse a los beneficios fiscales, debiendo de tributar la disolución de comunidad al tipo del 0,75% por el concepto de Actos Jurídicos Documentados.
Podría caerse en la tentación de que en el momento de la ruptura de la pareja, se constituyera formalmente ésta en escritura publica y a continuación se disolviera, para beneficiarse de la exenciones fiscales, aunque esta solución chirría jurídicamente, debido a que parece más bien que se esta dando cobertura a un fraude de ley.
No obstante, la ley no establece la escritura pública ni la inscripción en el registro de parejas de hecho como requisitos constitutitos de la misma, ya que en su articulo seis permite que pueda acreditarse su existencia con cualquier medio de prueba. Por tanto entiendo que la solución correcta seria la de hacer una escritura de disolución de pareja de hecho, en la cual se acreditase con medios de prueba que existía una pareja de hecho (como el empadronamiento de los dos miembros de la pareja en la vivienda objeto de disolución, la existencia de hijos en común, etc) y en la que van a hacer ahora la disolución de la pareja y la liquidación de los bienes de la comunidad de la misma.
En cuanto al supuesto de aportación de un bien privativo de uno de los miembro de la pareja a la comunidad de bienes de la misma, aunque más raro en la practica, creo que también seria defendible en él la exención fiscal, en este caso simplemente constituyendo la pareja de hecho formalmente en escritura publica, en la cual además se aporta a la comunidad el bien de uno de los miembros, existiendo un derecho de crédito a favor del miembro de la pareja aportante frente al otro. Y más sencillo seria si la aportación se quiere hacer a titulo gratuito, ya que bastaría que uno de los miembros de la pareja donase al otro la mitad del bien y de conformidad con lo dispuesto en la D.A. 19ª de la Ley 14/2007 de 27 de diciembre del Parlamento de Canarias, habría una bonificación del 99,90 % en el Impuesto de Donaciones, por pertenecer al Grupo II (pareja de hecho).
Artículo escrito por: Enrique Rojas Martínez de Mármol, Notario de Las Palmas.
Since the publication of Law 7/1995 of 6th April, this matter has aroused a great deal of controversy among apartment owners in tourist areas throughout the Canary Isles.
1. Can I rent out my apartment in the Canary Isles to tourists?
Since the publication of Law 7/1995 of 6th April, this matter has aroused a great deal of controversy among apartment owners in tourist areas throughout the Canary Isles.
There is no law in our legal system that expressly prohibits the letting of property in the Canary Isles. However, we should bear in mind that given the special strategic situation of the Canaries as a tourist destination, certain types of rentals and particularly those destined for tourists are protected by our Autonomous legislation.
In view of this, Law 7/1995 of 6th April for the regulation of tourism in the Canary Isles distinguishes between two types of rentals (art. 42 section b):
a) Private rentals regulated by state legislation (Law 29/1994 of 24th November for Urban Rentals and Civil Law): house rentals and rentals for non-residential uses (second home, short-term stays, and business premises)
b) Holiday rentals for tourist accommodation regulated by Law 7/1995 of 6th April for the Regulation of Tourism in the Canary Isles.
Given the vital importance of tourism in the Canary Isles, this second group enjoys special administrative protection.
Because of legal requirements, holiday rentals to tourists are subject to the principle of unity of exploitation and to stringent fines when properties are rented secretly or illegally without the compulsory administrative permits which allow holiday rentals.
2. What does the principle of unity of exploitation refer to?
This is defined in Article 38 of Law 7/1995.
According to this Law, unity of exploitation is understood to be the requirement that a sole corporate entity be responsible for the holiday rentals in each residential complex or group of constructions, buildings or part of these, corresponding to any of the accommodation possibilities envisaged in this Law.
Only those “companies” who are registered with the Canarian Government and who hold the compulsory permits may let holiday apartments for tourist accommodation in the Canary Isles.
Private owners may only offer their own apartments through registered tourist companies. This does not mean that private owners are not allowed to let their properties in accordance with national legislation, merely that they may only do so for “non-touristic” purposes.
3. What is the definition of a tourist?
Article 15 of the law defines a tourist as anyone who uses tourist establishments or goods or who receives or contracts the services offered by this type of company as a client.
Therefore, if we consider a tourist to be someone who travels for pleasure to a tourist destination and who stays in an establishment where they receive certain services (accommodation, food, excursions, etc.) for a short holiday period, we must logically exclude those people who stay in our apartment without paying either because they are family or friends.
Consequently, although their property is located in a tourist complex, nothing prevents the owner using it for whatever purpose, as long as it is not used offered to potential clients/tourists in any way (agencies, Internet, media, etc.).
Evidently if we want to rent our property as holiday accommodation for tourists, we must offer it to the company who holds the exploitation licence in the complex, community or building where the apartment is located.
4. What are the fines for renting holiday apartments to tourists illegally?
The following scale of fines is imposed for the illegal renting of holiday apartments:
a) For minor offences, up to 1,500€.
b) For serious offences: between 1,500 and 30,000€.
b) For very serious offences: between 30,000 and 300,000€.
Very serious offences for tourist activity are those where:
holiday apartments are being let to tourists by anyone who has not registered with the General Registry of tourist companies, activities and establishments or who does not hold the compulsory licences and permits for the undertaking of tourist activities as regulated by the Law for the Regulation of Tourism.
Jose Escobedo
Abogado - Lawyer
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C.C San Eugenio local 81
Playa de las Américas, Tenerife
España (Spain).
www.escobedo.net
www.spanishlaw.info
ALL CANARY ISLANDS LAWS REF. TOURISM
1. Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.[PDF]
2. Ley 2/2002, de 27 de marzo , de establecimiento de normas tributarias y de medidas en materia de organización administrativa, de gestión, relativas al personal de la Comunidad Autónoma de Canarias y de carácter sancionador.
3. Ley 6/2001, de 23 de julio , de medidas urgentes en materia de ordenación del territorio y del turismo de Canarias.
4. Ley 2/2000, de 17 de julio , de medidas económicas, en materia de organización administrativa y gestión relativas al personal de la Comunidad Autónoma de Canarias y de establecimiento de normas tributarias.
5. Ley 5/1999, de 15 de marzo , de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
6. Ley 7/1997, de 4 de julio , de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril , de Ordenación del Turismo de Canarias.
7. Ley 2/1996, de 8 de julio de creación del Colegio Profesional de Diplomados y Técnicos de Empresas y Actividades Turísticas de Canarias. (Ver Normativa estatal B.O.E. de 2 de agosto de 1996)
8. Ley 7/1995, de 6 de abril , de Ordenación del Turismo de Canarias.
Decretos
1. DECRETO 75/2005, de 17 de mayo , por el que se regula el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos, así como el sistema de información turística y se aprueba el sistema informático que les da soporte. [ PDF ]
2. DECRETO 11/2005, de 15 de febrero , por el que se crea la Red Canaria de Senderos y se regulan las condiciones para la ordenación, homologación y conservación de los senderos en la Comunidad Autónoma de Canarias. [PDF]
3. DECRETO 84/2004, de 29 de junio , por el que se aprueba el Reglamento Orgánico de la Consejería de Turismo. [PDF]
4. DECRETO 289/2003, de 9 de diciembre , por el que se suspende la entrada en vigor del Decreto 98/2003, de 21 de mayo, regulador de las medidas mínimas de seguridad y protección que han de cumplir las playas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
5. Decreto 98/2003, de 21 de mayo , regulador de las medidas mínimas de seguridad y protección que han de cumplir las playas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
6. Decreto 20/2003, de 10 de febrero , por el que se modifica el Decreto 305/1996, de 23 de diciembre, sobre dedidas de seguridad y protección contra incendios en establecimientos turísticos alojativos.
7. Decreto 187/2001, de 3 de octubre , por el que se regulan las condiciones especiales que han de cumplir los hoteles de cinco estrellas para entenderse comprendidos en el supuesto previsto en el artículo 2.4.e).2) de la Ley 6/2001, de 23 de julio. ?Derogado
8. Decreto 127/2001, de 5 de junio , por el que se regulan las Directrices de Ordenación.
9. Decreto 126/2001, de 28 de mayo , por el que se suspende la vigencia de las determinaciones turísticas de los Planes Insulares de Ordenación y de los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico.
10. Decreto 10/2001, de 22 de enero , por el que se regulan los estándares turísticos.
11. Decreto 4/2001, de 12 de enero , por el que se acuerda la formulación de las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias.
12. Decreto 178/2000, de 6 de septiembre , por el que se regulan las actividades de observación de cetáceos.
13. Decreto 168/2000, de 24 de julio , por el que se regula la concesión de la distinción “Importantes del Turismo” de la Comunidad Autónoma de Canarias.
14. Decreto 135/2000, de 10 de julio , por el que se regulan las agencias de viajes
15. Decreto 95/2000, de 22 de mayo , por el que se aprueba definitivamente la revisón parcial del Plan Insular de Ordenación de Lanzarote (P. I. O. L.)
16. Decreto 39/2000, de 15 de marzo, por el que se modifica el anexo I, letra c, apartado g), del Decreto 18/1998, de 5 de marzo, de regulación y ordenación de los establecimientos de alojamiento de turismo rural.
17. Decreto 42/2000, de 20 de marzo, por el que se modifica el Decreto 80/1999 de 6 de mayo, que regula los Centros que impartan enseñanzas de navegación de recreo.
18. Decreto 121/1999, de 17 de Junio, por el que se regulan las Conferencias Sectoriales canarias de competencias y funciones transferidas y delegadas a los Cabildos Insulares.
19. Decreto 116/1999, de 25 de mayo, por el que se autoriza la adscripción de la Escuela de Turismo del Cabildo Insular de Lanzarote a la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, como Escuela Universitaria para la impartición de la diplomatura en turismo.
20. Decreto 108/1999, de 25 de mayo, por el que se suspende el otorgamiento de licencias de obras que supongan la creación de nueva oferta turística alojativa en Lanzarote.
21. Decreto 109/1999, de 25 de mayo, por el que se regula el régimen de creación y funcionamiento de los Colectivos de Escuelas Rurales.
22. Decreto 18/1998, de 5 de marzo, de regulación y ordenación de los establecimientos de alojamiento de turismo rural.
23. Decreto 93/1998, de 11 de junio, por el que se establecen los criterios y el procedimiento para declarar la no sujeción a la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, de empresas, actividades o establecimientos que no tengan carácter turístico.
24. Decreto 176/1997, de 24 de julio, por el que se regulan las agencias de viajes. ?Derogado
25. Decreto 272/1997, de 27 de noviembre, sobre regulación de los alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido.
26. Decreto 59/1997, de 30 de abril, por el que se regulan las actividades turístico-informativas.
27. Decreto 100/1997, de 26 de junio, de modificación del Decreto 256/1996, de 26 de septiembre, por el que se regula el Consejo Canario de Turismo.
28. Decreto 305/1996, de 23 de diciembre, sobre medidas de seguridad y protección contra incendios en establecimientos turísticos alojativos.
29. Decreto 39/1997, de 20 de marzo, por el que se modifica el Decreto 305/1996, de 23 de diciembre, sobre medidas de seguridad y protección contra incendios en establecimientos turísticos alojativos, y se corrigen los errores materiales.
30. Decreto 282/1996, de 22 de noviembre, por el que se regulan las conferencias sectoriales de responsables turísticos.
31. Decreto 256/1996, de 26 de septiembre, por el que se regula el Consejo Canario de Turismo.
32. Decreto 190/1996, de 1 de agosto, regulador del procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora en materia turística y de la inspección de turismo.
33. Decreto 168/1996, de 4 de julio, por el que se regulan las características de las hojas de reclamaciones y el procedimiento de tramitación de las quejas y reclamaciones.
34. Decreto 281/1995, de 11 de septiembre, del Reglamento Orgánico de la Consejería de Turismo y Transportes.
35. Decreto 4/1996, de 12 de enero, por el que se autoriza a la Universidad de La Laguna y a la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria a impartir enseñanzas conducentes a la obtención de nuevas titulaciones oficiales.
36. Decreto 216/1990, de 18 de octubre, por el que se crea la Escuela Oficial de Turismo de Canarias.
37. Decreto 67/1996, de 18 de abril, del Reglamento Regulador del Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos. ?Derogado
38. Decreto 23/1989, de 15 de febrero, sobre Ordenación de Apartamentos Turísticos, y corrección de errores, de fecha 28 de Abril de 1989.
39. Decreto 165/1989, de 17 de julio, sobre requisitos mínimos de infraestructura en alojamientos turísticos. ?Derogado
40. Decreto 149/1986, de 9 de octubre, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros y corrección de errores, de fecha 17 de Noviembre de 1986.
Questions and answers for the most common queries.
1. Do we have to pay Income Tax in Spain when we sell our property?
The answer is yes.
If you owned a property which was sold in Spain and also live abroad, you will be considered a tax payer by the Spanish authorities despite being a non-resident.
In the eyes of the Spanish Tax Office, any non-resident person or company earning income in Spain is a tax payer. The sale of a property in Spain is considered to be taxable.
2. How can non-residency be proved?
Non-resident status can be proved by means of a certificate providing proof of residence in another country issued by the tax authorities of that country. These certificates are valid for one year.
3. What type of income is taxable in Spain?
In relation to the properties of non-residents situated in Spain, all income deriving either directly or indirectly from these properties or the rights relating to them (territoriality criterion) are taxable.
Let us look at some examples:
a) Simple ownership of property is subject to non-resident income tax (we shall examine this in another article).
b) Private or holiday rentals are subject to non-resident income tax (we shall examine this in another article).
c) The sale of any non-resident property situated in Spain is subject to non-resident income tax (we shall look at this below).
4. What tax rate or percentage of gains is taxable in Spain?
In the case of gains obtained by a UK resident as a result of the sale of property located in Spain, the Spanish Tax Office has the legal authority to tax the capital gains. (For example, a UK resident earns money for the sale of a property located in Spain. The gains will be taxed in Spain at the rate of 18%, after 1/1/2007; and at 35% for sales carried out before 31/12/2006).
5. How is capital gains calculated for the sale of a property in Spain?
The gains will always be determined by the difference between transfer and purchase price.
A) The purchase price will comprise the price which the property being transferred was purchased for, adding any expenses and taxes paid when it was purchased. Depending on the year when it was purchased, this price will be corrected by applying certain actualisation coefficients which are established annually by the National General Budgetary Law.
B) The transfer price will be the real price paid for the property and this means that the tax office can on inspection verify and correct a price declared in a deed of sale. Any expenses (agency commissions, lawyers’ and accountant’s fees, etc.) and any taxes relating to the transfer which the seller has paid (municipal capital gain) must be discounted from this transfer price.
If the property was purchased before 31st December 1994 and improvements made, the calculations need to be corrected and in this case it is advisable to consult a qualified professional as the capital gain calculation becomes complicated.
6. Non-resident tax retention
The person purchasing the property, whether resident or not, must deduct and pay 3% of the agreed price to the tax office (for purchases made before 31st December 2006 the rate was 5%). For the seller, this retention is an advance payment of the corresponding tax for the gain resulting from the sale. The purchaser will therefore give the non-resident seller a copy of form 211 (with which the retention was made) so that the seller can deduct the retention of the amount to be paid resulting from the declaration from the gain. If the amount retained is higher than the amount to be paid, the difference may be refunded.
If the retention is not paid, the property will be subject to payment of the tax.
IMPORTANT OBSERVATION: It is important to remember that fiscal residence in Spain for declaring the inadmissibility of the retention before a notary must be proved by means of the corresponding certificate issued by the tax office. It is necessary to prove more than just residency: the seller must prove that they pay tax in Spain like any other resident.
7. What form must we complete?
Form 212
When the property being transferred belongs to a married couple both of whom are non-residents, it is not possible to present a joint tax declaration.
8. How long do we have to present the tax declaration?
Three months from the end of the period in which the person purchasing the property has to pay the retention (this period is, in turn, one month from the date of sale).
9. Where must we present this form?
At the Tax Office (Delegación or Aministración de la Agencia Tributaria) corresponding to the place where the property is located.
10. What is the procedure for the return of the 3% retention?
In the case of capital loss or when the retention is higher than the amount to be paid, you are entitled to a refund of the excess amount retained. The refund procedure begins with the presentation of declaration form 212 at the appropriate Tax Office. The amount is refunded by bank transfer to the account indicated on the declaration. The account holder will be the non-resident taxpayer concerned or their representative (the representative must have been granted express powers in the document certifying their status as a representative to receive the refund and in this case, it is advisable to grant power of attorney with special authorities). If the non-resident taxpayer does not hold a bank account in Spain, they can submit a document to the Tax Office Director requesting the refund by cheque. The copy for the non-resident transferee of form 211 with which the retention was paid will be attached to the declaration (form 212).
The Tax Office can make a provisional settlement within six months from the end of the period established for the presentation of the declaration. When the declaration is presented late, the six months will be counted from the date of presentation. If the provisional settlement is not made in this period, the Tax Office will proceed on their own initiative to refund the excess on the self-assessed amount without affecting subsequent settlements which may be deemed legitimate. If the amount has not been refunded after six months for reasons attributable to the Administration, the corresponding interest will be added to the amount due to be refunded.
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New Law 14/2007 - 27th December - From 1st January 2008 parents may gift any property in the Canary Islands to their children and benefit from a 99,9% tax exemption. The said exemption is applicable to all donations (gifts) of real estate property situated in Canary Islands.
New legislation has been passed in the Canary Isles (Decree 13/2006 dated 8th February - B.O.C. 43, 2.3.2006) regarding living wills (testamento vital).
This law will allow all individuals in the Canary Islands to prepare a letter which will be given to doctors and hospitals with instructions regarding their medical treatment and care that they wish to receive in the case of illness or injury. This document will be especially useful in situations where it is not possible for you to express your wishes. There is now a registry of living wills in the Canary Islands. If you decide to write a living will, you can appoint representatives to carry out your wishes and these instructions will become an essential guide for your doctors. The procedure is quite simple but it is always a good idea to consult a lawyer. It is not essential to have a living will as normally your relatives and doctors make any necessary decisions for you, but it can be a good idea because of the language barrier and because of legal and cultural differences which make communication difficult. All foreigners staying in Spain should at least consider the possibility of making one.
Jose Escobedo
Abogado - Lawyer
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Playa de las Américas, Tenerife
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Essential advice on buying property in Spain. The article that you cannot miss.
Once you have chosen a property, you should request a Copy of the Seller’s Title Deed or Deed of Sale. It is possible that the Seller (owner) acquired the property by Sale, Inheritance, Sale by Judicial Auction, Dation in Payment, Exchange, Donation, Marriage Settlement, etc. so it is necessary to make sure that the seller’s title deed is a Public Record, i.e. a Notarial Deed. In Spain, only those documents signed before a Notary may be registered in the Land Register.
If the seller gives you a Private Document you should be particularly careful as it is possible that the person who is offering the property for sale is not the same as the one in whose name the property is registered in the Land Registry. Furthermore, as long as the seller does not register the property in his/her name in the Land Registry it remains open for the enforcement of any type of charges, embargoes, mortgages and even in favour of other people.
Having said that, if you don’t know Spanish you should take the Public Title Deed to a lawyer so that he/she can study it in detail and check the current legal situation of the the property being sold in the Land Registry, i.e. if there are any Charges, Attachments, Mortgages or anything which affects either the value of the property or the ownership of the person who is offering the property for sale.
If the seller gives you a copy of his/her public title deed, you should check whether this title deed has been submitted for registration in the Land Registry. Make sure that the corresponding Capital Transfer Tax (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales) has been paid. Look through the last page of the title deed and see if it has been signed by the Registrar and read any comments.
You should also ask the Seller for a photocopy of the Property Tax (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) receipt. Remember that you must provide a copy of this receipt at the Notary’s Office when you go to sign your Public Deed of Sale. The Property Tax is a small Municipal Tax that is paid each year to the Town Hall where the Property is located. The quantity of this Tax varies according to the Rateable Value of the Property which appears on the receipt. The Rateable Reference or Number is also very important. The Notary who authorises the Public Deed of Sale and also later the Town Hall once the public title deed has been signed at the Notary’s Office must both be informed of this reference.
You should also ask the Seller for the last electricity bill, water bill and the Municipal Refuse Collection Tax. If you are buying a house rather than an apartment, you should also ask the Seller for a copy of the First Occupation Licence and the Certificate of Fitness for Habitation for the property.
When the dwelling is located in a building, it is also a good idea to ask the seller or even the administrator of the Owners’ Association for the official building documents, i.e. the Municipal First Occupation Licence (Licencia Municipal de Primera Ocupación), the Architect’s Certificate for Termination of Work (Certificado de Terminación de Obras del Arquitecto) and the Certificate of Fitness for Habitation (Cédula de Habitabilidad).
FOREIGNER’S IDENTITY NUMBER (N.I.E.):
The N.I.E. is a document issued by the Spanish Home Office, and should be applied for at the “Oficinas de Extranjeros” of any National Police Station.
The N.I.E only identifies those foreigners who pay taxes in Spain. For this reason, obtaining the Foreigner’s Identification Number does not mean that you have been granted Legal Residence in Spain; nor does it prove your identity to the National Police. Only the residence card and the work permit prove legal residence in Spain.
To obtain the Foreigner’s Identity Number you must go to the nearest National Police Station and ask for the Oficina de Extranjeros where you will be given a very simple form to fill in. Once you have completed it, you must take your passport, a photocopy of your passport to the Police Station.
You will need to submit your application and you will normally be asked to return within a month to collect the original document. Once you have been given the original document, i.e. the Foreigner’s Identity Number Certificate issued by the Home Office, you will have to go to your local Tax Office to register your Foreigner’s Identity Number so that you can be given your Fiscal Identity Card.
Useful advice: when you go to the National Police Station for the first time, you should take a photocopy of your Passport, your Original passport, . This way, you won’t have to go back and you can fill in the form on the spot and hand it in immediately.
The NIE must either be collected by the applicant in person or by a duly authorised representative. If you want to appoint someone to collect the NIE for you, this should be recorded on your official application when you submit it at the police station. If you want someone else to process your application for you, you can confer Power of Attorney before a Notary or a Spanish Consul abroad. The person who goes to collect your Identity Number for you must show this Authorisation or Power to the staff at the police station.
THE LAND REGISTRY:
In order to be able to buy a property safely and to avoid any type of risk there are certain things which you should understand:
How Land Registries operate in Spain.
First of all, they are open from 9.00am to 2.00pm for the presentation of any public document so that it may be registered.
In the Registries, there is a book called the daybook (libro diario) in which a note is made of the date, the time, the person presenting the document and the type of document, and it is given a number. This book is very important since it establishes the order of priority for those presenting documents at the Land Registry according to chronological order.
Time and Date. If the seller’s creditor presents an attachment order before you present your Title Deed or Public Deed when you go to register the property in your name, the Land Registrar will make a note that the property has been purchased with an attachment order although there is no mention of any attachment in your title deed.
In which case, you should be extremely careful and ask for information about the property you wish to purchase before making any payment. In general, there are three ways to get information from the Land Registry:
a) Simple Information Note (Nota Simple Informativa).
b) Certification of Ownership and Charges.
c) Access to Books.
a) The most common of these is the Information Note, although as it is not very expensive and is given to anyone interested in purchasing a property, the information contained in the Simple Information Note is not complete since it might not mention documents which have since been included in the register or which are waiting to be registered.
b) The safest system is to request a CERTIFICATE OF FREEEHOLD OWNERSHIP AND CHARGES. The Certificates of Ownership and Charges are signed by the Land Registrar and they state who is the owner, if there are any charges on the property and in whose name these charges appear and finally, if any documents have been submitted to the Land Registry from the date of issue of the Certificate which could affect the ownership or the charges on the Property.
c) EXHIBITION OF THE LAND REGISTRY BOOKS is not possible in all the Registries. It is necessary to submit an official application beforehand, and the person in charge of the Land Registry at the time will then show you the book where the property is registered so that you can examine it and take any notes you consider relevant from the page where the registered property appears.
In order to access the information services of the Land Registries in Spain you must fill in an official application with the REGISTER DETAILS OF THE PROPERTY. If the Property does not have any Register Details or if you do not know them, you can request a Certificate of Ownership and Charges specifying the name of the person claiming to be the owner of the Property and National Identity Document or NIF, or in the case of foreigners the Foreigner’s Identity Number or NIE.
Official applications for the Certificates are available for anyone who wishes to request information at the Land Registry. The staff at the Land Registry will help you to fill in the official application if they can, time permitting. Interpreting the information from the Land Register can be extremely complicated and we therefore advise you to consult a lawyer whenever you obtain information since the legal terminology used is quite complicated for anyone who is not an expert in Spanish Law.
If you have decided to purchase a property in the country, a plot of land to build a house on or even an apartment in a building, it is always a good idea, although not essential, to consult the technicians at the Town Hall where the Property is located. In general, the Certification or the consultation at the Town Hall is essential when buying Plots and Pieces of Land to build on, and also when you are buying apartments, flats or houses under construction. This consultation is not necessary for old buildings in urban areas which have already been developed although it is advisable. The consultation is also essential for those houses which are very close to the coast as there may be regulations which affect or restrict the purchasers’ rights. There are two ways to request information at the Town Hall:
- The first is to ask for an Urban Development Certificate (Certificado Urbanístico) to see if there are any problems or charges which might affect the property.
- The second is to meet the technicians from the Town Hall (Architect) in person.
OWNERS’ ASSOCIATION:
In Spain, under the Regime of Owners’ Associations, an association is created for any building consisting of more than two dwellings with different owners. The Owners’ Association exists when there are common areas or elements within a Building which are shared by the Owners living there. Common expenses arising from these Common areas must be shared on the basis of a percentage quota which appears in the Property Deed between all the members of the association.
Law 8/1999 recently altered the Legal Regime of Owners’ Associations and established important new features. One of these makes it necessary, when signing the Deed of Sale, to provide a Certificate signed by the Administrator Secretary of the Owners’ Association which has been approved by the President to prove that the property is up to date with all the common expenses mentioned above.
Without this document, the Notary will not authorise the Public Deed of Sale except in the case of the purchaser relinquishing his right to be informed of the debts weighing on the property.
You must bear in mind that if you purchase the property without checking with the Owners’ Association, you will be responsible for the previous owner’s debts until the end of the current year and for the one immediately prior to the purchase date .
For his/her part, the Seller is obliged to inform the owners’ association of the sale of the Property and failure to do so may lead to joint responsibility for the quotas of the Owners’ Association which have been accrued after the transfer of the property, in such a way that the Owners’ Association can judicially claim these expenses both from the new purchaser as well as from the previous owner who did not inform the Owners’ Association of the sale of the property.
It is also advisable to ask for a copy of the Statutes of the Owners’ Association and to read them very carefully to see if there are any regulations which restrict your rights as an owner or which may negatively affect you in any way. You should also make sure that the property which you are purchasing and all its elements or annexes (terraces, courtyards) are exclusive areas which belong to the property and which do not have any type of restrictions or belong to the Owners’ Association. You should also examine the Deed of the Horizontal Division of the Complex.
PRIVATE CONTRACT OF SALE OR PUBLIC DEED
When you have decided to purchase a property, you need to ask yourself how long will it take to raise the money necessary to pay the purchase price in full.
Once you have thought about this and if you consider that you may need one or two months or even more, it may be necessary to draw up and sign a Private Contract of Sale in order to Reserve the Property and avoid it being offered to others. This document will fix a definitive price for the property which cannot be changed by the Seller at a later date. In general, there are three ways to purchase a property by means of a Private Document:
a) The Precontract or Promise of Sale/Purchase
b) The Call Option
c) The Private Contract of Sale/Purchase
It is important to understand the differences between these three ways so that you can choose the one which best suits you. In order to avoid confusing technical explanations, we will provide a simple definition of each of the types of contract, together with the advantages and disadvantages of each one when compared with the others.
A) The Precontract or Promise of Sale/Purchase. In this contract, the parties have agreed on the essential elements of the sale such as the object (house, garage, etc.), the purchase price and the date on which the Public Deed of Sale will be signed. In order to reserve the property, a quantity of money is handed over and this is called the deposit or down payment, and the signing of the Deed of Sale is postponed until a later date. The Contract or Operation of Sale will only be complete once the Purchase Price has been paid in full and this normally takes place when the corresponding Public Deed of Sale is signed before a Notary. You should remember that the Spanish Civil Code establishes that once the deposit or down payment for the contract has been handed over, the parties are bound in the following way: if the Seller sells to a third person or refuses to sign the Public Deed of Sale, he/she must return the deposit plus compensation for damages which is the same as the amount which the Purchaser handed over as the deposit or down payment If on the other hand, the Purchaser decides not to go ahead with the Purchase, he/she will lose the sum handed over which will be kept by the Seller as compensation for damages.
B) The Call Option. In the call option, a sum of money is handed over. However this is not considered as payment towards the price of the purchase nor as a deposit. In the Call Option the payment is called the Call Option Premium and establishes a preferential right of purchase before any other person for a certain period of time. The parties are completely free to agree the quantity of the premium to be paid and this document can even be signed before a Notary Public and registered in the Land Registry, which is advisable when the Premium is high and the time period for the Call Option is quite long. In this way, when someone is interested in purchasing the property, if they request a Simple Information Note from the Land Registry they will see that someone has a preemptive right to purchase. In practice, people who sign a Call Option never submit it as a Public Document nor register it with the Land Registry since this requires a considerable sum to be paid for the Capital Transfer Tax. In general, the Call Option can be an interesting option when fairly large property operations are carried out on plots of land or in buildings and some time is needed to raise the necessary money to complete the Contract of Sale. The Call Option Contract should establish very clearly how the notification is to be made by the optant of his/her of his preemptive right to purchase since once the Seller has been notified of the Purchaser’s Call Option, the Contract becomes a Contract of Sale, since there is full agreement between the parties.
C) Private Contract of Sale. By means of this contract the parties have reached full agreement about the object, the price and the method of payment. There are no further discussions or promises since there is a strong intention to buy the property. In this case, if the money is available, the most advisable thing is to sign the Public Deed of Sale before a Notary without delay so that it can be submitted to the Land Registry. However, in certain circumstances, it may be necessary or convenient for it to remain as a Private Document for a certain period of time. The Contract of Sale must be perfectly drawn up placing special emphasis on how the Contract of Sale can be rescinded in the case of nonpayment, sale to a third party, charges or encumbrances existing on the property which prevent it being freely purchased. It is a good idea for the subsequent conditions of the Contracts of Sale to be drawn up by legal professionals who should consider the circumstances of this operation. The Private Deed of Sale must always be settled of the Capital Transfer Tax although most people prefer not to do this until they have signed the Public Deed of Sale. However, you should be aware that nonpayment of the Capital Transfer Tax and keeping a sale as a Private Document for too long a period of time can lead to problems which in certain cases may be irremediable since as long as the Land Register continues to be open and the property registered in the name of the Seller, charges and encumbrances may be registered which could affect the Property. If any problems arise during the sale and the Capital Transfer Tax has not been paid, it will be very difficult to prove both that the date of the private document is as it states in this document and also the authenticity of the signatures of the intervening parties, and it will be necessary to resort to the Courts and Judicial System of this country requiring additional proof as to the identity of the parties, the signatures, the payment of the price and the date of the contract. The advantage of the Private Contract of Sale between two parties over the two previous ways is that any dispute will be resolved in a Court of Justice whereas this is not necessary in the other two cases.
Lawyers are the only qualified professionals in our country who can defend the interests of others in Courts of Law.
However, the Lawyer’s ability to defend his/her clients in a Court of Law does not restrict him/her to solely offering advice services but of no lesser importance are his/her powers to prevent risks; this is one of the lawyer’s main jobs. When you contact the lawyer, you should value this professional’s experience, your ability to communicate with your lawyer in your own language is essential.
Before asking the lawyer to do anything, you should agree to the price for the lawyer’s professional services. Once you have reached an agreement with the lawyer, you will be asked to provide a certain sum of money to cover the fees and charges which the lawyer will have to pay as a result of the professional job which you have asked the lawyer to undertake.
Once you have paid the lawyer this sum of money and so formally contracted the lawyer’s professional services, your lawyer will deal with all the formalities relating to the sale thereby ensuring that as a result of the lawyer’s professional experience and ability the sale will go through as satisfactorily as possible for the purchaser and without any risk. Lawyers who badly advise clients or who do not foresee any risk which is obvious or evident in any Public Register are liable for any damages which the client may encumber.
Your lawyer will be responsible for drawing up the Private Contracts of Sale, obtaining Certificates and Information Notes from the Land Registries, checking the Seller’s documentation and giving advice when it comes to signing the Public Deed of Sale. They can even intervene on your behalf with Power of Attorney.
Jose Escobedo
Abogado - Lawyer
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C.C San Eugenio local 81
Playa de las Américas, Tenerife
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A NEW LAW has been enacted in November 2006 - Law 36/2006 dated 29th November. From 1st December no property purchase can be registered in the land Registry office without the NIE of all the parties concerned in a property transaction.
A NEW LAW has been enacted in November 2006 - Law 36/2006 dated 29th November. From 1st December no property purchase can be registered in the land Registry office without the NIE of all the parties concerned in a property transaction.
In Spain everybody is assigned a Tax Identification Number, which must appear on all tax returns and in all communications with the Tax Authorities. In general, for people with Spanish nationality, the NIF is the number of their National Identity Card (DNI); for people without Spanish nationality, the NIF is their Foreign National’s Identity Number (NIE), which is obtained from the Dirección General de la Policía (Police General Directorate). However, foreign nationals who are not obliged to have an identification number may request a NIF from the Tax Authorities.
As stated above this new requirement it does not mean that you cannot buy property without an NIE number BUT, it is essential to get your Title Deed registred in The Land Registry Office.
The situation may be more complicated if you are planning to finace the purchase ith a mortgage
You must keep in mind that from December 2006, all major Spanish BANKS are reluctant to sign mortgage deeds without NIE numbers. If you are planning to buy property you must carry out all the necessary arrangements to lodge your NIE application before agreeing an specific date for completion.
Some of the situations described below may seem pretty obvious for you but you would be surprised of how many foreign investors fall into these common pitfalls
1.-Paying a deposit for a “Traspaso” of an established business without a proper legal and binding contract. A receipt it is not enough.
2.-Paying a deposit without a thorough search on the business: Taxes, Social Security, trading licenses
3.- Asking for a copy of the rental contract or Title Deed of the commercial premises
4.-Contact details of the vendor (owner or landlord) must be requested to the agent.
5.-Setting up a Spanish limited company from day one (50/50 owned and joint administration - 2 signatures required) may not be a good idea
6.-In Tourist areas certain activities require special administrative permissions (i.e. pubs, excursions, diving and sea activities, holiday lets, timeshare etc).
7.- Long term rentals may require registration in the land registry office to protect your business for bank repossession on unpaid mortgages (foreclose on an landlord´s mortgage).
9.- Your partners non resident beneficiaries own the deceased partners´ shares on a Spanish limited company by law. They may not be interested or involved in running the business and difficulties may arise to make important decisions that affect the business.
10.- The first dispute in a 50/50 owned company may paralyze the same. This situation may lead the partners to the dissolution and liquidation of the company. The procedure to wind up a company is complicated and very expensive under the Spanish law.
There are many other economic and fast solutions to start a business than a Spanish limited company. Ask first and pay later.
Jose Escobedo
Abogado - Lawyer
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C.C San Eugenio local 81
Playa de las Américas, Tenerife
The Spanish cadastre is an administrative register with a fiscal origin, created as a data bank to be accessed both by Public Administrations (national, regional, local) and citizens. As an inventory of real estate, it contains physical information (surfaces, location, use, shape, boundaries, cartographic representation, crops and forest use, type and quality of constructions, etc.), legal information (identification of holders or owners: name, national identification number, address, etc.) and economic information (cadastral values of land and buildings, valuation criteria). This cadastral bank includes detailed information of more than 32 million urban properties, more than 40 million rural properties and more than 27 million cadastral owners. https://ovc.catastro.meh.es/CYCBienInmueble/OVCConsultaBI.htm
The Virtual Office of Cadastre started up in May 2003 with the main goal of providing other Administrations with information which, up to that moment, citizens were requested to present in the suitable office after collecting it themselves from the cadastral office. At the moment, the Virtual Office of Cadastre provides the following services:
Request for cadastral information, both alphanumeric and graphic (maps). This service allows to look up the physical and economic features of properties as well as their owner. The data can be obtained from the location (address) of a building, from its cadastral reference or code, or from a list of the properties owned by a person.
Massive request service. Instead of making individual queries, it is possible to send a file in a predefined format with necessary data and this service replies with all the requested information in a file.
Certificate of the cadastral data (official document with the data obtained from a previous request). This document is obtained immediately and at no cost. The validity of this document is based on a code of 16 characters printed in the document itself, which, once typed in one of the options of the application, allows to recover the document as it was originally issued.
Exchange of information: It allows to exchange files, with a predefined format, between Cadastre and the different Administrations as well as with other collaborating organizations, with different purposes: coordination of the contents of data bases, updating of Cadastral information, legal effects, taxation, etc.
It is important to emphasize that all these services are provided at no cost, and have a universal nature. Nevertheless, as both the European Union and Spanish laws consider part of the cadastral data as protected data, access to these protected data of real estate is legally accessible only by certain institutions and administrations and, of course, by the owners of each particular property. Therefore the identification of the applicants is a most important subject . For that reason, involved administrations have to be registered off-line in the application and, once registered, they are obliged to use X509 digital certificates in order to authenticate the users. Owners of a particular property can access protected data of their own properties by authenticating themselves with a X509 digital certificate.
The General Directorate of the Cadastre has reached agreements with different Certification Authorities to admit the X509 certificates issued by them as mechanisms of authentication in the application (the list can be seen in
http://www.catastro.minhac.es/formulario_alta_ovc2/certificados_admitidos.htm )
Description of services
Basically, two kind of services are provided:
Request and certification of cadastral data.
Massive exchange of information.
Services of request and certification of cadastral data:
They allow locating a specific property in three different ways:
Typing province, municipality, street name and number in case of urban buildings; province, municipality, polygon and parcel in the case of rural properties.
Selecting it in the cadastral cartography.
Typing the holder’s National Identification Number (NIF), and selecting a property from the list of properties owned by that person.
Once located or selected the property, the information provided by the program is as follows:
Previously registered users, as owners of a particular property (legally authorized, with a personalized access), can obtain thorough information of this property: physical characteristics, cartography, bordering properties (ownership) and economic data (cadastral values). This information can be certified by obtaining a code of 16 characters which guarantees this document is valid, since at any time the original document issued by the OVC can be recovered just by typing this code in the OVC form.
Free access users (not authenticated), can obtain all the cadastral information except economic values and ownership of the property.
It is important to emphasize that any particular citizen who identifies by a X509 certificate issued by one of the CA’s recognized by the General Directorate of the Cadastre, can view all the accesses made on their properties by all administrations and institutions as registered users in the OVC.
Massive exchange of information Services
Cadastre exchanges a huge amount of information with collaborating agents in order to coordinate the contents of their respective data bases. These OVC services allow the exchange of data files between collaborating agents and the Cadastre via Internet. The users have the following competence:
To send files to other users, via Internet, generating warnings to the receiver. - To obtain immediate information about the syntactic validity of data of the sent files, giving the possibility, in case of errors, to provoke a reverse gear in the process of information shipment.
To download received files sent by other users, being able to recognize the sender previously, type of file and dates of shipment.
To view statistics about sent and received files.
Project values and results
The basic functions of the cadastral Information are the following:
It provides the different Public Administrations with information for the tributary management of different taxes based on the real estate property.
It provides security to the real estate sale procedure. It is compulsory to include the cadastral code of the properties in deeds and registry inscriptions, in order to complement the legal information of the registry of the property, with physical and economic data of the cadastre.
It is a data bank at the service of citizens and Public Administrations, that use cadastral information for management of their policies of territorial planning (such as town planning or infrastructures), for the control of public aids and subsidies (such as scholarships, social aids, Common Agriculture Policy, etc.), or for planning services of utility companies (networks of telephony, gas, electricity, cable, etc.).
Finally, cadastre is usually requested to provide evidence in court.
When gathering all this information in an accessible Internet service, always taking into account security and data protecting policies the following values are achieved:
It enables to issue cadastral information, avoids inconveniences of citizens going to the Cadastre offices to obtain the needed data. In addition, this information is obtained at no cost.
It enables to fulfill legal obligations of the citizens, eliminating unnecessary proceedings and streamlining procedures.
It eliminates most routine and tedious work in the departments of public attention of the cadastre offices.
It reinforces the exchange of information with administrations and institutions collaborating with Cadastre.
It reinforces and improves the opinion of the citizens on Public Administration.
It promotes the electronic administration, the e-government.
The main results of the Virtual Office of the Cadastre at October 2006 are the following:
• REGISTERED USERS: 40.500
• DATA DIFFUSION
Started in May 2003 with only descriptive information (not cartography)
Carthography in October 2004
3.3 Mill. Certifications (50% CDG)
8.1 Mill. Protected data requests
58 Mill. Non-protected data requests
112 Mill. Cartography requests
• DATA EXCHANGE
Started in September 2003
125.000 files received from notaries and land registers (15.5 Mill. Records)
36.000 files interchanged with authorities of municipalities and state and regional government
The OVC is adapted to the EU Directives.
The Virtual Office of Cadastre is fully adapted to the 2003//98/EC Directive, on the re-use of public sector information. Presently, it even includes numerous elements which will be regulated in the Proposal for a Directive establishing an infrastructure for spatial information in the Community (INSPIRE).
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