Como recuperar la posesión de la vivienda alquilada.

Con las últimas reformas, se ha producido un cambio bastante significativo en estos procesos.

EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO. FALTA DE PAGO DE RENTA O CANTIDADES DEBIDAS

Con las últimas reformas, se ha producido un cambio bastante significativo en estos procesos previstos en el art. 249.1.1.º de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil. En concreto:

1.El art. 21.3. Cuando haya transacción, conforme al art. 447, de no cumplirse con el plazo de desalojo, la misma quedará sin efecto y se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámites y sin notificación alguna.
2.El art. 22.4 prohíbe la enervación cuando se haya requerido al deudor con un mes de antelación.
3.El art. 33.3 establece que cuando se solicite el reconocimiento de la asistencia gratuita el Tribunal requerirá de inmediato a los Colegios Profesionales. Se incluye el apartado 4 obligando a que la petición de justicia gratuita sea en el plazo de tres días desde que se recibe la demanda.
4.El art. 155.3 determina que el domicilio en estos supuestos será el del piso o local arrendado. En caso de personas jurídicas, también se podrá demandar en el domicilio del administrador, gerente o apoderado.
5.El art. 161.3 ratifica lo anterior y permite la entrega de la comunicación a cualquier empleado o familiar mayor de 14 años o bien al conserje de la finca si lo hubiere.
6.En el art. 164 se contempla que cuando se halle el arrendatario en el domicilio del piso o local, u otro que se hubiese señalado, se fijará la cédula sin más trámites en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
7.Art. 220.2. En condena de futuro que se haya solicitado, llevará consigo la condena a satisfacer también las rentas devengadas con posterioridad a la demanda hasta la entrega de la posesión.
8.Art. 251, regla 9.ª, que determina que la cuantía en los juicios sobre arrendamiento de bienes será un año de renta, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de renta o cantidades debidas, en cuyo caso será la que corresponda.
9.Art. 252, regla 2.ª. La cuantía en las acumulaciones de desahucio por falta de pago o expiración del término vendrá determinada por la acción de mayor valor.
10.El art. 437.3 abre la posibilidad de que en los desahucios por falta de pago o expiración del término el arrendador esté dispuesto a condonar todo o parte de la deuda condicionada a que el arrendatario desaloje la vivienda o local voluntariamente en el plazo que se indique, que no podrá ser inferior a 15 días desde la notificación de la demanda.
11.El art. 438.3.3.ª permite la acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas en el juicio verbal, con independencia de la cuantía.
12.El art. 440.3 se modifica para incluir el supuesto de condonación de deuda y desalojo voluntario, además de obligar al Tribunal a fijar en el auto de admisión día y hora para el lanzamiento, que será inferior al mes, siempre que no recurra.
13.Sólo se permitirá como prueba al demandado acreditar haber abonado la deuda o efectuada la correspondiente enervación, conforme el artículo 444, apartado 1, de ahí que este proceso no tenga la consideración de «cosa juzgada», a los efectos del art. 447.2.
14.El art. 447.1 establece que los Tribunales dictarán Sentencia en el plazo de cinco días cuando se trata de desahucio de finca urbana. En las sentencias con allanamiento a que refieren los arts. 437 y 440, se fijará igualmente plazo de ejecución, que no será superior a 15 días.
15.El art. 549.3 determina que no será necesaria la tramitación normal de la ejecución y que en los desahucios bastará la solicitud de la sentencia. En el párrafo 4 reitera que no será necesario el plazo de espera del art. 548.
16.El art. 703.4 contempla la posibilidad de la entrega de la posesión efectiva de la finca arrendada por el arrendatario, en cuyo caso el Tribunal dictará Auto declarando ejecutada la Sentencia.
17. Cuando el arrendatario esté en situación de administración concursal, conforme la Ley 22/2003, con entrada en vigor el 1 de septiembre de 2004, el artículo 70 de la misma concede unas posibilidades antes de la declaración del concurso muy especiales, en concreto, la posibilidad de rehabilitar el contrato hasta el mismo momento del lanzamiento y que no le sean de aplicación las indicaciones del artículo 22.4 de la LEC.
DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO
Este proceso se ha asimilado ya al desahucio por falta de pago, incluso en la acumulación con rentas o cantidades debidas, por lo que se reitera lo
dicho en el apartado anterior y hacemos remisión a los correspondientes formularios.
EL PROCESO MONITORIO
El art. 818.3 establece que, en caso de oposición en las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana, el posterior juicio será siempre el verbal, con independencia de la cuantía, que puede llegar hasta 250.000 euros, en los procesos iniciados a partir del 4 de mayo de 2010, según Ley 13/2009.
Este precepto supone la plena aceptación del monitorio como consecuencia de cantidades debidas por el arrendatario, tramitación que, hasta la última reforma, era bastante discutible en algunos Juzgados.
LA COMPETENCIA TERRITORIAL
Corresponde siempre al Juzgado o Tribunal donde se encuentre la finca arrendada, conforme el artículo 52.1, regla 7.ª, sin posibilidad de pacto de sumisión, pues lo prohíbe el artículo 54.1.
LAS MEDIDAS CAUTELARES
Hay que acudir a las reglas generales, no existe especialidad en el campo de los arrendamientos urbanos.
Entiendo que puede ser conveniente en determinados supuestos, para asegurar el buen fin de reclamaciones económicas, aplicar las reglas 1.ª y
11.ª del artículo 727 de la LEC.
LA ENERVACIÓN
Primera. El arrendador debe indicar las circunstancias concurrentes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 439.3.
Segunda.Conforme el artículo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que supongan desahucio por falta de pago, aunque haya acumulación y también se reclamen las cantidades adeudadas y se aplique el artículo 438.3. Sólo es posible enervar si no ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la LAU y si no ha existido requerimiento previo con un mes de antelación.
LA ACUMULACIÓN DE ACCIONES En el juicio ordinario
Es perfectamente posible, siempre que se den los requisitos de los artícu-
los 71 y 72 de la LEC, incluso aunque una acción corresponda al proceso
verbal, salvo que por razón de la materia deban ser discutidos en juicios de
diferente tipo, como establece el artículo 73.
En el juicio verbal
Primera. Hay que reunir los mismos requisitos que para los juicios ordinarios, siempre que la cuantía no exceda de 6.000 euros.
Segunda.La acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas o cantidades asimiladas o por expiración del término, con independencia de la cuantía según lo dispuesto en la nueva redacción del repetido artículo 438, apartado 3, regla 3.ª
LA ACUMULACIÓN DE PROCESOS En los juicios ordinario y verbal
No hay reglas especiales, por lo que habrá que acudir a las normas generales. Por lo tanto podrá pedirse la acumulación siempre que se cumplan los requisitos de los artículos 76, 77 y 78 LEC (que haya efectos perjudiciales de uno a otro, conexión entre ambos, que tengan la misma tramitación, que no exista incompatibilidad de competencia territorial y que se encuentran en primera instancia y no haya finalizado, etc.).
En el juicio ejecutivo
Tampoco hay especialidad alguna en los arrendamientos urbanos, por lo que es de aplicación el artículo 555 de la LEC.
LA EJECUCIÓN PROVISIONAL
Primera. La LEC parte del principio general de la ejecución provisional de sentencias, y así lo establece el artículo 524, aunque el artículo
525 recoge aquellas que no son susceptibles de esta medida.
Segunda.Por lo tanto, es evidente que, conforme a los preceptos citados, será perfectamente legal que se pida el lanzamiento del piso o local
cuando se produzca una resolución judicial por cualquier motivo, con excepción de los desahucios por falta de pago o expiración del término, a tenor de lo que se indica en la regla quinta de este apartado.
Tercera.Cuando se trate de una condena no dineraria (como son las indicadas, de resolución y lanzamiento del arrendatario), la oposición a la ejecución debe hacerse por el arrendatario basando sus alegaciones en el contenido de la regla 2.ª, apartado 2, del artículo 528, es decir, que resultará imposible o de extrema dificultad restaurar con posterioridad a la ejecución provisional la situación anterior.
En caso de que se presente dicha oposición, el demandante-arrendador puede ofrecer caución suficiente para garantizar que, caso de que la revocación tenga lugar, se restaurará la situación anterior o de ser esto imposible se resarcirán los daños y perjuicios, conforme establece el artículo
529.3, pero el criterio personal, que coincide con los Autos que se van dictando por los Juzgados, es que en términos generales se aplica lo dispuesto en el artículo 530.2 y no ejecuten provisionalmente las sentencias cuando supongan ese lanzamiento, teniendo en cuenta precisamente que de revocarse resultará imposible o extremadamente difícil restaurar la situación anterior.
Cuarta. Si la condena es dineraria, la oposición no es posible. No obstante el ejecutado sólo podrá oponerse a otras medidas o actuaciones ejecutivas concretas del procedimiento de apremio, conforme establece el apartado 3 del artículo 528, cuando se entienda que dicha actuación causará una situación imposible de restaurar o de compensar económicamente mediante el resarcimiento de daños y perjuicios, además de prestar la caución suficiente que sea fijada por el Juez o Tribunal.
Quinta. De forma especial, en las sentencias de desahucio por falta de pago o por expiración del término, la solicitud de ejecución en la demanda será suficiente para que se ejecute directamente sin ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado, sin que sea de aplicación el plazo de espera legal del art. 548.
LA CUANTÍA
Primera. No hay uniformidad de criterios en los Juzgados y Tribunales, aunque a partir de la última reforma se ha aclarado bastante con la nueva redacción de la regla 9.ª del art. 251 LEC en cuanto se refiere en general a los juicios de reclamación de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de rentas o cantidades debidas.
Segunda.Nuestro criterio es el siguiente:
a) En los juicios ordinarios, donde se pide una declaración judicial de derechos, habrá que estar a la renta anual, y así ha sido reconocido en la nueva redacción de la regla 9.ª del art. 251 LEC.
b) Igualmente la renta anual cuando lo que se pide es la resolución del contrato.
c) En aquellos procesos de reclamaciones de cantidad, el importe correspondiente.
d) En los desahucios por falta de pago, lo que se reclama en el momento de interponer la demanda, y así se fija en la actual redacción de la regla 9.ª del art. 251 LEC.
e) En los desahucios por expiración del término, de la misma manera la renta anual.
f ) En el retracto, la cuantía será aquella que corresponda al importe del derecho preferente que se está ejercitando.
Tercera.En el precario, situación ajena al arrendamiento, sí que puede defenderse el criterio del valor del inmueble, aplicando las reglas 2.ª y 3.ª del artículo 251, pues no hay renta ni tampoco reclamaciones económicas.
LOS RECURSOS
Primera. El plazo general para el Recurso de Apelación es de cinco días ante el Tribunal que haya dictado sentencia, quien luego emplazará a las partes para que comparezcan en veinte días, conforme el artículo 457 de la LEC. Dentro de este último plazo habrá que presentar el correspondiente escrito donde se expondrán las alegaciones en que se base la impugnación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 458.
Segunda.Los Recursos de Casación se prepararán mediante escrito en el plazo de cinco días, y luego la presentación se hará en el plazo de veinte días, conforme a los artículos 479 y 481 de la LEC. La cuantía debe ser superior a 150.000 euros y ser juicio ordinario o que presente interés casacional, a tenor del artículo 477, con la interpretación del Pleno de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 12-11-2000.
Tercera.El artículo 449, apartado 1, establece que no se admitirá al arrendatario los recursos en procesos que lleven aparejado el lanzamiento, si al prepararlo, no manifiesta acreditándolo por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, debiendo seguir abonando durante la tramitación en evitación de que se declaren desierto. Cabe entender que estamos ante un defecto subsanable al amparo del apartado 6 del citado artículo 449 en relación con el artículo 231.
Cuarta. La reciente reforma de la LOPJ añade la Disposición Adicional Decimoquinta, que obliga al pago de un depósito para recurrir, salvo aquellos que tengan reconocido el beneficio de asistencia jurídica gratuita.
INTERVENCIÓN DE ABOGADO Y PROCURADOR
Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador en todos los juicios ordinarios, con independencia de la cuantía, conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o locales.
Así mismo en los juicios verbales cuya cuantía exceda de 900 euros, o que así pueda valorarse siguiendo la regla 9.ª del artículo 251.
En la oposición del Monitorio igualmente es necesaria la intervención de estos profesionales si la cuantía es superior a los 900 euros, según lo dispuesto en el artículo 818 de la LEC.
Conforme el artículo 32.5 de la LEC y aunque la intervención de estos profesionales no sea preceptiva, se podrán incluir sus honorarios cuando haya declaración de temeridad o el proceso se esté tramitando en lugar diferente al propio domicilio.
En todo caso, hay que tener presente, a efectos de COSTAS, los límites del artículo 394 de la LEC, por lo que hay que intentar buscar siempre la declaración de temeridad.
TASAS JUDICIALES
El art. 35 de la Ley 53/2002, así como normas posteriores, obliga a que a partir del 1 de abril del año 2003, haya que acompañar en la demanda de toda clase de procesos declarativos, de ejecución de título extrajudicial, reconvención y recursos, el correspondiente modelo de liquidación de la tasa, con excepción los temas relativos a sucesiones, familia y estado civil de las personas. Estarán exentas igualmente las entidades sin fines lucrativos que hayan optado por el régimen fiscal de la Ley/2002 y los sujetos pasivos que tengan la consideración de entidades de reducida dimensión de acuerdo con la normativa del Impuesto de Sociedades.