A continuación reproducimos parte de un interesante artículo publicado recientemente acerca de las subastas judiciales:

La Hipoteca a los efectos que nos interesa es un Derecho real que sujeta determinados bienes, al cumplimiento de una obligación, generalmente dineraria y la Ejecución judicial Hipotecaria es el Procedimiento destinado a hacer trance y remate con los bienes, en este caso hipotecados, y con su producto satisfacer las deudas reclamadas hasta el importe obtenido, es decir, enajenar el bien inmueble sujeto al derecho real de hipoteca, a través de un procedimiento reglado (trance), para con el producto obtenido de su venta (remate) hacer pago al deudor hasta el importe alcanzado.

La Ley 1/ 2000 establece en sus artículos 681 y siguientes el procedimiento para exigir el pago de las deudas garantizadas por prenda o hipoteca, reformando en su disposición final novena los artículos 120, 130, 131 y 132 de la Ley Hipotecaria que establecían el procedimiento sumario de ejecución hipotecaria vigente en ese momento.

La Ejecución judicial no es la única y la referida reforma hipotecaria, contempla en el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria la posibilidad expresa de que en la escritura de constitución de hipoteca pueda pactarse la venta extrajudicial conforme a determinado procedimiento establecido en el artículo 1.858 del Código Civil. La referida venta extrajudicial se realizará por medio de Notario con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, pero nosotros nos vamos a centrar en la Ejecución judicial, por otro lado la mayoritariamente utilizada.

a) Requisitos:

Entrando ya en el análisis del procedimiento judicial referido en la Ley 1/ 2000 para la ejecución dirigida exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, es preciso establecer los siguientes requisitos para su ejercicio:

- Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio de tasación para servir como tipo en la subasta.
- Que en la misma escritura conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de requerimientos y notificaciones.

b) Competencia:

a. Será competente para conocer de las referidas ejecuciones:
a.   Si los bienes hipotecados fueran inmuebles, el Juzgado de Primera 
Instancia del lugar en que radique la finca. (El demandante elegirá entre los jueces competentes en supuesto de que la finca radique en varios 
partidos diferentes o si existiesen varias fincas en distintos partidos).

b.   Si los bienes hipotecados fueran muebles, el Juzgado de Primera
Instancia al que las partes se hubieran sometido en la escritura de 
constitución y en su defecto en el partido en donde esté inscrita la 
hipoteca. 
c.  Si se tratase de bienes pignorados, el Juzgado de Primera Instancia al que se hubieren sometido las partes en el documento público de constitución y en su defecto el del lugar en que los bienes se hallen o estén almacenados o depositados.
Presentada en forma la demanda, con sus títulos y documentos según lo prevenido en el artículo 685 de la Ley 1/ 2000, el Juez despachará la ejecución y mandará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor o al tercero poseedor  contra  quien   se   hubiere  dirigido   la   demanda.   Lo  anterior  excepto acreditación de requerimiento previo extrajudicial realizado en forma.
 
c) Deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor.
Cuando el procedimiento tenga por objeto deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor, se mandará que los bienes hipotecados se depositen en poder del acreedor o de la persona que esta designe (art 687). o
El referido depósito se acordará en el mismo auto que se despache ejecución si se hubiese requerido extrajudicialmente de pago al deudor. En otro caso, se ordenará requerir de pago al deudor y si éste no atiende el requerimiento se mandará constituir el depósito.
Cuando no puedan ser aprehendidos los bienes pignorados ni constituirse el depósito de los mismos, no se seguirá adelante el procedimiento.

d) Certificación Registral
Cuando la ejecución siga adelante sobre bienes hipotecados, se reclamará al Registrador la certificación registral según lo prevenido legalmente si de la certificación resultare que la hipoteca no existe o ha sido cancelada se pondrá fin a la ejecución (art. 688).
Si de la certificación resulta que la persona que consta como último titular no ha sido requerido de pago, se le notificará la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución.
En el supuesto de que existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca se les comunicará también la ejecución a los efectos de que puedan intervenir en la subasta o puedan pagar el importe del crédito, intereses y costas reclamados, antes del remate de la subasta, subrogándose en los derechos del demandante (actor).
e) Posibilidad de instar la administración de la finca
El acreedor, demandante, transcurridos diez días desde el requerimiento de pago
podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado.
f) Subasta de los bienes y desalojo de los ocupantes
La Ley regula sistemas alternativos en la fase de apremio pero lamentablemente el sistema de subasta ha seguido siendo el medio ordinario y más usado de ejecución pese a seguir siendo un medio caro y que lleva mucho tiempo pese a que se haya reducido de tres subastas a una y que la publicidad también se haya abaratado y extendido.
Una vez transcurridos 30 días desde que tuvieron lugar losrequerimientos de pago y, en su caso, las notificaciones a los nuevos titulares y acreedores regístrales posteriores, se procederá a la subasta de la finca o bien hipotecado, anunciándose la misma conforme a lo dispuesto en el artículo 691 de la Ley I / 2000 donde la consignación mínima para concurrir será del 30% del valor de los bienes
El porcentaje del 70% del precio de tasación fija la barrera entre la adjudicación directa o no, si es inferior puede el ejecutado pagar o presentar a tercero que pague ese 70% o el importe de la deuda y solicitar la adjudicación.
Y en última instancia, se podrá aprobar el remate a favor de quien haga una postura que cubra el 50% del valor de tasación o al menos, la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución, y si no hay postores o el ejecutante no pide la adjudicación en este importe se deja sin efecto.
El pago del remate se destinará a pagar el principal del crédito reclamado, los intereses devengados y las costas causadas. Todo ello con el límite de la cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiese se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecada El sobrante se entregará al propietario del bien hipotecado, excepto cuando el propietario sea el deudor en cuyo caso de existir sobrante se atenderá el exceso del crédito reclamado no amparado por la cobertura hipotecaria y siempre que el deudor no se encuentre en suspensión de pagos, concurso o quiebra.
Respecto al lanzamiento La LEC prevé esta posibilidad de instar al lanzamiento de los ocupantes en una fase anterior a la subasta y en una fase posterior a la adjudicación derivada de la subasta, pero en la práctica y pese a que la realización del lanzamiento en una fase anterior permitiría llevar los bienes limpios para la subasta, siempre se hace una vez adjudicados los bienes.
Ahora bien, si existiere un arrendamiento la cosa cambia, entonces la protección del arrendador se sitúa por encima del adjudicatario y esté o no inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad podrá el arrendatario continuar hasta cumplidos cinco años si no está inscrito el contrato en el Registro o hasta su finalización si la duración es superior a cinco años y si estuviera inscrito en el Registro y todo ello al margen de que sea el contrato de arrendamiento anterior o posterior a la hipoteca.
En consecuencia es fundamental la notificación (emplazamiento) a los arrendatarios y ocupantes, siempre que conste la existencia de los mismos, en el procedimiento para que presenten los títulos en los que hagan valer su derecho.
Es importante recordar que si el Tribunal ha resuelto el desalojo puede el ejecutante/ adquirente hacer valer su pretensión de desalojo dentro el plazo de un año siguiente a la adjudicación, desalojo que se producirá mediante un auto de lanzamiento que dicta el propio tribunal que lleva la ejecución.

k) Vivienda familiar hipotecada y ejecución

La Ley de Enjuiciamiento Civil en su art 693 apart. 3 contempló la posibilidad de liberación de la vivienda unifamiliar (vivienda de residencia habitual), precepto que ha sido reformado por la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre de Regulación del Mercado Hipotecario.
De este modo respecto de la ejecución hipotecaria y cuando afecta a la vivienda familiar se le otorga una facultad al ejecutado (sea deudor, hipotecante no deudor o tercer poseedor) de la que carece fuera de este procedimiento especial, si decidiéramos ejecutar por la vía del procedimiento de ejecución común del 538 y ss de la LEC no existiría este privilegio.

Normalmente aunque la ley contempla dos posibilidades, la ejecución parcial por impago de algún plazo o vencimiento total de la deuda, en la práctica este es el caso más habitual pues al producirse el impago de tres cuotas se declara en vencimiento anticipado de todo el préstamo; pues bien, en este caso el deudor podrá liberar y sin consentimiento del acreedor los bienes pagando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se hayan producido y las costas.
Y esta posibilidad se puede dar una o varias ocasiones siempre que entre ellas transcurran cinco años (entre la fecha de liberación y la del requerimiento), esto último se ha introducido en la Ley 41/2007 pues la LEC solo contemplaba una solo vez y casi me atrevería a presagiar, con la que está cayendo, que no tardando mucho veremos nuevas medidas socializadoras en este sentido.

Artículo publicado en la Revista Economist & Jurist